Normas de valoracin de bienes inmuebles

 12/06/2025
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Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 12 de junio de 2025). Texto completo.

ORDEN ECM/599/2025, DE 10 DE JUNIO, POR LA QUE SE MODIFICA LA ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO, SOBRE NORMAS DE VALORACIN DE BIENES INMUEBLES Y DE DETERMINADOS DERECHOS PARA CIERTAS FINALIDADES FINANCIERAS.

I

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece las normas para el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su mbito de aplicacin y la emisin de informes y certificados en los que se formalizan.

Dichas normas son de aplicacin siempre que el valor de tasacin se utilice para alguna de las finalidades establecidas en su artculo 2, que incluyen la garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios; determinacin del valor razonable y la valoracin de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras; la determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias y la determinacin del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, se ha aplicado desde 2003 y ha contribuido a potenciar la calidad tcnica y formal de las valoraciones en orden a proteger los intereses de terceros en su condicin de inversores o asegurados. No obstante, la dinmica regulatoria en otros mbitos conexos hace necesarias las modificaciones que se introducen a travs del artculo nico de esta orden.

Por un lado, diversos ayuntamientos se encuentran en proceso de creacin de nuevas figuras administrativas con la finalidad de agilizar la gestin urbanstica. Se trata por lo general de ttulos habilitantes o autorizaciones administrativas previstas para los casos de edificios en construccin o en rehabilitacin y que, sin perjuicio de la necesidad de obtencin ulterior de la licencia de obras, permite iniciar la ejecucin de las obras tras la comprobacin y validacin de unos requisitos bsicos o esenciales.

Si bien es importante destacar que las competencias en materia urbanstica recaen en las comunidades autnomas y en los ayuntamientos, las decisiones en este mbito tienen interaccin con otras normas que caen bajo el paraguas de las competencias de mbito estatal. Este es el caso de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, que establece las normas y procedimientos de valoracin de los inmuebles empleados en garanta de prstamos hipotecarios, en garanta de la calidad de las carteras crediticias de las entidades de crdito, coadyuvando as a la estabilidad del sistema financiero en su conjunto. De esta forma, respetando plenamente las competencias autonmicas y locales en materia urbanstica, se considera importante aclarar en la citada orden las caractersticas que deben tener estas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para que puedan ser empleadas a efectos de obtener una tasacin vlida para las finalidades recogidas en el artculo 2 de la orden.

Por otro lado, en el mbito de la orden se establecen los elementos a tener en cuenta en la valoracin de inmuebles. Por ello, se considera relevante incluir consideraciones medioambientales, en la medida en que impacten en el valor del inmueble.

El concepto de sostenibilidad en la edificacin va ms all de la eficiencia energtica y de la contribucin a la reduccin de la emisin de gases de efecto invernadero, abarcando tambin otros factores medioambientales, como la adaptacin al cambio climtico, el impacto en la contaminacin del aire, agua y del suelo, la eficiencia en el uso de los recursos hdricos, la generacin de residuos y la promocin de la economa circular o la proteccin de la biodiversidad. Una prueba de ello es el hecho de que la Taxonoma de la Unin Europea, delimitada en el Reglamento Delegado (UE) 2021/2139 de la Comisin, de 4 de junio de 2021, por el que se completa el Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo y por el que se establecen los criterios tcnicos de seleccin para determinar las condiciones en las que se considera que una actividad econmica contribuye de forma sustancial a la mitigacin del cambio climtico o a la adaptacin al mismo, y para determinar si esa actividad econmica no causa un perjuicio significativo a ninguno de los dems objetivos ambientales, ha incluido criterios tcnicos de seleccin para definir la contribucin sustancial a los objetivos de mitigacin y de adaptacin al cambio climtico, as como criterios de no daño significativo al resto de objetivos de la Taxonoma en actividades de construccin de edificios y promocin inmobiliaria.

Adems, el artculo 17 #(053830) ar.17# del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento bsico para la certificacin de la eficiencia energtica de los edificios, entre otras obligaciones, establece que deber anexarse una copia del certificado de eficiencia energtica debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energtica al contrato de compraventa de un bien inmueble. Su objetivo es proporcionar informacin al adquirente sobre un elemento de juicio relevante a la hora de comparar y tomar decisiones en relacin con la compraventa de inmuebles. Esta aportacin del certificado de eficiencia energtica se produce en el momento de perfeccionamiento del contrato de compraventa, que es posterior al momento de la solicitud y emisin de la tasacin del inmueble como garanta para la obtencin del prstamo hipotecario, por lo que la tasadora puede no contar con este elemento de informacin a la hora de realizar la tasacin.

En este sentido, la eficiencia energtica es un parmetro cada vez ms relevante, que influye en el coste que los propietarios o arrendatarios tendrn que asumir en relacin con el consumo energtico que se realice y que, por lo tanto, puede afectar al valor del inmueble. Adems, la creciente importancia de la eficiencia energtica en el valor de los inmuebles queda reflejada en la Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de abril de 2024, relativa a la eficiencia energtica de los edificios, que prev que los edificios con peor eficiencia energtica tendrn la obligacin de habilitarse, afectando as al valor del edificio a medio plazo.

Por ltimo, se trata de un documento que aporta informacin clave para el tasador en la evaluacin del comportamiento energtico del inmueble y su impacto en el valor de mercado, al proporcionar datos precisos sobre factores determinantes en la eficiencia y el coste de uso del edificio. Entre estos factores se incluyen la demanda energtica, las caractersticas constructivas que influyen en el aislamiento trmico, el tipo y rendimiento de los sistemas de calefaccin y refrigeracin, el consumo anual de energa y las emisiones asociadas. Esta informacin resulta especialmente relevante, ya que incide directamente en la aplicacin del mtodo de comparacin, tanto en la seleccin de la muestra representativa como en los procesos de homogeneizacin de los comparables, permitiendo una valoracin ms ajustada a la realidad del mercado.

II

En lo que respecta a las nuevas figuras administrativas creadas por diversos ayuntamientos con la finalidad de agilizar la gestin urbanstica, se incorporan a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, las caractersticas que deben tener estas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para que puedan ser empleadas a efectos de obtener una tasacin vlida para las finalidades recogidas en el artculo 2 de la orden. En primer lugar, se debe tratar de una autorizacin administrativa que permita iniciar la ejecucin de obras. En segundo lugar, es importante que esta autorizacin administrativa sea de amplio alcance y, por tanto, debe emitirse previa comprobacin de la conformidad de la intervencin con las condiciones volumtricas y dems parmetros urbansticos que los ayuntamientos determinen en el mbito de sus competencias. Con el objeto de aportar una mayor seguridad al garante en relacin con la obtencin ulterior de la licencia de obra, es importante asegurar que la ejecucin de las obras amparadas por la misma represente una parte sustancial de la obra total a efectuar; en este sentido, se toma como medida de referencia el presupuesto de ejecucin material del proyecto. De la misma forma, se exige que las construcciones amparadas por estas autorizaciones sean debidamente registradas y que se aporte la declaracin de obra nueva.

Adems, para ofrecer mayor transparencia en el informe en lo relativo a la documentacin utilizada en estos supuestos, en el caso de que las construcciones estn amparadas por las autorizaciones administrativas citadas, se incluye un supuesto de advertencia general en las tasaciones que se realicen para dichos inmuebles.

En lo que respecta a la sostenibilidad del inmueble, como se trata de una caracterstica que condiciona su valor, se introduce un nuevo principio de sostenibilidad en el artculo 3 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. A travs de este principio, la dimensin de sostenibilidad, que tiene en cuenta factores de carcter medioambiental, se incorpora al valor del inmueble, en la medida en que estos factores son tenidos en cuenta por el mercado y en tanto en cuanto sea tcnicamente factible incorporar estos factores al mtodo de valoracin empleado.

En esta misma lnea, la consideracin de los riesgos medioambientales y climticos en la actividad bancaria es crucial en la actualidad por diferentes motivos. En lo referido a la valoracin de los activos en garanta, la expectativa 8.3 de la Gua sobre Riesgos Relacionados con el Clima y Medioambientales del Banco Central Europeo establece lo siguiente: “Se espera que las entidades consideren los riesgos relacionados con el clima y medioambientales en sus valoraciones de los activos de garanta. Los riesgos relacionados con el clima y medioambientales pueden afectar al valor de los activos de garanta. Se espera que las entidades incluyan estas consideraciones en el proceso de determinacin del valor de los activos de garanta y en el proceso de revisin prescrito por la normativa aplicable”. En coherencia con esta expectativa supervisora del Banco Central Europeo, se incluye en el principio de sostenibilidad, expresado en el artculo 3, la posibilidad de que las valoraciones tengan en cuenta, entre otros factores, los riesgos medioambientales y climticos -tanto en su vertiente de riesgos fsicos como de transicin- por los que pudieran verse afectados los inmuebles objeto de tasacin. Sin embargo, es importante resaltar que el principio de sostenibilidad es ms amplio que la mera consideracin de estos riesgos, de modo que el impacto final en la valoracin podra ser tanto positivo como negativo, en funcin de las caractersticas del activo.

Adems, se establece como requisito documental, a efectos de la tasacin, la aportacin del Certificado de Eficiencia Energtica. No obstante, esto no supone que las sociedades de tasacin deban asumir la emisin de dicho certificado, sino nicamente que deben integrarlo en la documentacin empleada en el proceso de valoracin. A este respecto, se distingue entre los edificios terminados y aquellos en construccin o en proyecto, estableciendo un rgimen diferenciado para cada caso con el fin de evitar demoras innecesarias en este segundo caso. Mientras que para los primeros se exige la presentacin del certificado de eficiencia energtica debidamente registrado, en el caso de los segundos basta con la aportacin del certificado acompañado de la copia de la solicitud de inscripcin en el registro. De este modo, se evita que el tiempo necesario para la inscripcin definitiva y la emisin de la etiqueta de eficiencia energtica genere demoras injustificadas en el procedimiento de tasacin.

En esta orden se introducen, adems, otros cambios en aspectos especficos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo: se ajusta la definicin de “actualizacin de una tasacin” eliminando que el plazo para la actualizacin de las tasaciones a efectos la determinacin de valor contable de empresas aseguradores y reaseguradoras sea de 3 años y que, por ende, pasa a ser de dos años; se introduce la obligacin de que el informe de tasacin contenga un ndice al inicio, para facilitar la localizacin de la informacin; se extiende la obligacin de firma electrnica del informe a todos los intervinientes que firman la tasacin, para asegurar que todos refrendan su contenido; se elimina la posibilidad de utilizar una fotocopia del libro de Registro de la propiedad, con el fin de garantizar que se recoge la realidad actualizada de la finca registral. De igual manera, se requiere disponer del proyecto visado en los casos de edificios en construccin, adems de la documentacin catastral -para todos los inmuebles- cuando sta exista. Adems, se corrigen ciertas referencias internas a la orden y a otras normativas que pueden ser confusas.

En relacin con los supuestos de advertencia especfica, se introducen ajustes para ampliar el plazo temporal en el que la entidad tasadora pueda estimar una probabilidad elevada de que el valor de tasacin experimente una reduccin significativa en trminos nominales, en tanto el actualmente en vigor dificulta anticipar cambios de tendencia en el mercado a medio plazo. Hasta la aprobacin de esta orden, para darse el supuesto de la advertencia especfica, la cada significativa del valor nominal deba estimarse antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasacin, y dicha cada deba mantenerse al menos tres años. Ahora se ajusta el plazo a dieciocho meses desde la fecha de caducidad de la tasacin, eliminndose el requisito de que la cada deba mantenerse durante un determinado periodo de tiempo.

Adems, respecto de los criterios de valoracin, se establece que debe justificarse el tipo de superficie adoptada cuando no se trate de la til comprobada, dado que sta es generalmente considerada la superficie ms relevante a efectos de valoracin del inmueble. Tambin se deber justificar el uso de una superficie que no sea la til comprobada en el momento de homogeneizacin valorativa que se realice para el clculo del valor por comparacin. Se modifica tambin la definicin de superficie til, para eliminar las referencias a los elementos exteriores, con el fin de ajustar la superficie utilizada a la que influye de forma significativa en el valor del bien. Con el mismo objetivo, se introduce la obligacin de valorar de forma independiente los espacios cuyo valor se considere independiente del inmueble.

Respecto del uso de testigos en la tasacin, se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para introducir dos cambios: por un lado, se busca que las sociedades de tasacin puedan identificar las fuentes utilizadas, mencionando dicho objetivo de forma expresa en el artculo sobre el clculo del valor por comparacin y explicitando que debe indicarse cul es la fuente de cada testigo; por otro lado, se deber justificar la ponderacin de los testigos usada por la sociedad en la valoracin. Todos estos cambios persiguen el objetivo de ampliar la informacin sobre el uso de testigos, dado que son un elemento fundamental en el mtodo de valoracin por comparacin.

Tambin se introduce otro cambio en el mtodo de valoracin por comparacin, que implica que se debe indicar si se ha homogeneizado el valor unitario o el valor total del inmueble. Esto est alineado con la introduccin de justificaciones en otras elecciones, que buscan facilitar la comprensin del proceso seguido para el clculo del valor por comparacin.

En esta orden se incluyen, adems, reglas fundamentales para la valoracin mediante mtodos automatizados, cuyo uso se prev en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre #(054240)#, de transposicin de directivas de la Unin Europea en las materias de bonos garantizados, distribucin transfronteriza de organismos de inversin colectiva, datos abiertos y reutilizacin de la informacin del sector pblico, ejercicio de derechos de autor y derechos afines aplicables a determinadas transmisiones en lnea y a las retransmisiones de programas de radio y televisin, exenciones temporales a determinadas importaciones y suministros, de personas consumidoras y para la promocin de vehculos de transporte por carretera limpios y energticamente eficientes, para el caso de la actualizacin del valor de las garantas inmobiliarias. De esta forma, se pretende establecer un marco para el uso de estos mtodos, que se desarrollar mediante circular por parte del Banco de España.

Por ltimo, se modifica la disposicin final primera de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para incluir determinadas habilitaciones de desarrollo en favor de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones al objeto de facilitar su labor de supervisin de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, y de los fondos de pensiones. Esta habilitacin se añade a la que ya exista previamente, que prevea el desarrollo del contenido de la Orden por parte de la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

III

Esta orden responde a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurdica, transparencia, y eficiencia, tal y como exige el artculo 129 #(013300) ar.129# de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Comn de las Administraciones Pblicas.

Por lo que se refiere a los principios de necesidad y eficacia, esta orden es el instrumento ptimo para adoptar la normativa de referencia de valoracin de inmuebles para determinadas finalidades financieras. A este respecto, es relevante destacar que las modificaciones relativas a las licencias esenciales son fundamentales para asegurar que estos actos administrativos municipales cumplan su objetivo de agilizar las promociones inmobiliarias. Esto permite a los promotores acceder a la financiacin hipotecaria en cuanto dispongan de dichas licencias, reduciendo as los costes de inicio y, en ltima instancia, contribuyendo a incrementar la oferta de vivienda.

En cuanto al principio de proporcionalidad, esta orden cumple con el mismo guardando un equilibrio entre asegurar una valoracin prudente de los activos inmobiliarios usados en garanta de prstamos, el respeto a las competencias autonmicas y locales en materia urbanstica y la necesidad de permitir la financiacin de la actividad constructiva.

El principio de seguridad jurdica queda reforzado con esta orden toda vez que, respetando el principio de jerarqua normativa, modifica una norma de mismo rango. En cuanto a la observancia de este principio, cabe destacar que el encuadre de las licencias esenciales de forma expresa en la Orden ECO evita las actuales dudas interpretativas sobre su posible consideracin como “licencias de obras” y, por consiguiente, acaba con la incertidumbre que afectaba a los promotores (en cuanto a su posible acceso a la financiacin) a los ayuntamientos (a la hora de diseñar sus ttulos habilitantes) y a las entidades de crdito (a efectos de correcta valoracin de los activos de cobertura de sus carteras de prstamos).

Por lo que se refiere al principio de eficiencia, esta orden no impone cargas administrativas que no sea proporcionadas a los objetivos pretendidos por la norma. En este sentido, la introduccin del certificado de eficiencia energtica como requisito documental se considera una medida proporcionada al facilitar la disponibilidad de informacin sobre el rendimiento energtico del inmueble para su adecuada consideracin en los procesos de tasacin e incentivar que dicha eficiencia tenga asimismo reflejo en el valor de tasacin. Adems, tratndose de un documento ya obligatorio en el momento de compraventa, su exigencia en la fase de tasacin adelanta una obligacin existente sin generar cargas adicionales significativas para los operadores.

En conjunto, esta medida respeta plenamente la proporcionalidad exigida por la Ley 39/2015, de 1 de octubre #(013300)#, y se erige como la opcin menos gravosa para alcanzar el fin regulatorio. Ello se consigue equilibrando un esfuerzo administrativo mnimo -derivado de la simple ampliacin de un requisito ya preexistente- con un beneficio sustancial en trminos de prudencia financiera, mejora de la transparencia y seguridad jurdica en la valoracin de las garantas hipotecarias.

Asimismo, la obligacin de aportar documentacin al Banco de España en relacin con los modelos automticos de tasacin se justifica por la necesidad de garantizar una supervisin adecuada de su utilizacin.

En aplicacin del principio de transparencia y, en cumplimiento de lo previsto en la Ley 50/1997, de 27 de noviembre #(000045)#, del Gobierno, se ha realizado la correspondiente consulta pblica previa y se ha sometido el borrador de anteproyecto de ley al trmite de audiencia e informacin pblica, mediante su puesta a disposicin de los interesados y sectores afectados en la sede electrnica asociada del Ministerio de Economa, Comercio y Empresa.

Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artculo 26.5 #(000045) ar.26# de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, se han recabado los informes del Banco de España, del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, del Ministerio de Industria y turismo, del Ministerio de Poltica Territorial y Memoria Democrtica, del Ministerio de Hacienda, del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, del Ministerio para la Transicin Ecolgica y el Reto Demogrfico, y del Ministerio de Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes; y, posteriormente, de la Secretara General Tcnica del Ministerio de Economa, Comercio y Empresa. Por ltimo, se ha solicitado la aprobacin previa del Ministro para la Transformacin Digital y de la Funcin Pblica de conformidad con lo previsto en el artculo 26.5 #(000045) ar.26# de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, y se ha recabado el dictamen preceptivo del Consejo de Estado de conformidad con lo previsto en el artculo 22.3 #(000051) ar.22# de la Ley Orgnica 3/1980, de 22 de abril, del Consejo de Estado.

La presente orden se dicta en uso de las habilitaciones expresamente conferidas a la persona titular del Ministerio de Economa, Comercio y Empresa en relacin con las diferentes finalidades previstas en el artculo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. En primer lugar, en relacin con la finalidad de valoracin de las garantas hipotecarias de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios prevista en su artculo 2.a), esta orden se dicta al amparo de la habilitacin contenida en el apartado 2 de la disposicin final novena del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre #(054240)#, de transposicin de directivas de la Unin Europea en las materias de bonos garantizados, distribucin transfronteriza de organismos de inversin colectiva, datos abiertos y reutilizacin de la informacin del sector pblico, ejercicio de derechos de autor y derechos afines aplicables a determinadas transmisiones en lnea y a las retransmisiones de programas de radio y televisin, exenciones temporales a determinadas importaciones y suministros, de personas consumidoras y para la promocin de vehculos de transporte por carretera limpios y energticamente eficientes. En segundo lugar, en relacin con la finalidad de determinacin del valor razonable a efectos de las normas de registro y valoracin contable aplicables de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, as como de la valoracin de sus activos a efectos del artculo 68 #(036195) ar.68# de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenacin, supervisin y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, esta orden se dicta al amparo de lo dispuesto en el apartado 4 de la segunda parte del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras y normas sobre la formulacin de las cuentas anuales consolidadas de los grupos de entidades aseguradoras y reaseguradoras, aprobado por el Real Decreto 1317/2008, de 24 de julio #(006743)#, y del artculo 147 #(036793) ar.147# del Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenacin, supervisin y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, respectivamente. Por ltimo, en relacin con la finalidad de determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias y del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, esta orden se dicta al amparo de las habilitaciones contenidas, respectivamente, en el artculo 87.1 del Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre #(003425)#, de instituciones de inversin colectiva, aprobado por Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio #(026469)#, y del artculo 75.2 del Reglamento de planes y fondos de pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero #(003623)#.

Esta orden se dicta al amparo de lo establecido en el artculo 149.1.11.ª #(000001) ar.149# de la Constitucin Española que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre las bases de la ordenacin de crdito, banca y seguros. Adicionalmente, el ttulo competencial previsto en el artculo 149.1.13.ª que atribuyen al Estado, respectivamente, la competencia exclusiva sobre las bases y coordinacin de la planificacin general de la actividad econmica, amparan, con carcter general, el contenido de esta orden.

En su virtud, con la aprobacin previa del Ministro para la Transformacin Digital y de la Funcin Pblica, y de acuerdo con el Consejo de Estado dispongo:

Artculo nico. Modificacin de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Uno. Se modifica el artculo 2, que queda redactado en los siguientes trminos:

“Artculo 2. mbito de aplicacin.

La presente orden ser de aplicacin siempre que el valor de tasacin se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades de crdito con sujecin a lo dispuesto en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre #(054240)#, de transposicin de directivas de la Unin Europea en las materias de bonos garantizados, distribucin transfronteriza de organismos de inversin colectiva, datos abiertos y reutilizacin de la informacin del sector pblico, ejercicio de derechos de autor y derechos afines aplicables a determinadas transmisiones en lnea y a las retransmisiones de programas de radio y televisin, exenciones temporales a determinadas importaciones y suministros, de personas consumidoras y para la promocin de vehculos de transporte por carretera limpios y energticamente eficientes.

b) Determinacin del valor razonable a efectos del apartado 4 de la norma de registro y valoracin segunda de la segunda parte del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras y normas sobre la formulacin de las cuentas anuales consolidadas de los grupos de entidades aseguradoras y reaseguradoras, aprobado por el Real Decreto 1317/2008, de 24 de julio #(006743)#, y determinacin de la valoracin de activos a efectos del artculo 68 #(036195) ar.68# de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras.

c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias reguladas en el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre #(003425)#, de instituciones de inversin colectiva, aprobado por Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio #(026469)#.

d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones regulados en el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por el Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero #(003623)#.”

Dos. Se añade una nueva letra k) en el artculo 3.1, con el siguiente tenor literal:

“k) Principio de sostenibilidad, segn el cual los mtodos de clculo del valor del inmueble deben considerar, cuando corresponda, indicadores del efecto que tienen sobre ste los factores de carcter medioambiental.

En la aplicacin del principio de sostenibilidad, se tendrn en cuenta, entre otros factores, los riesgos medioambientales y climticos por los que pudiera verse afectado el inmueble.”

Tres. Se modifican las definiciones de “actualizacin de una tasacin” y de “superficie til”, citada en el artculo 4, que quedan redactadas en los siguientes trminos:

“Actualizacin de una tasacin. Es toda revisin de una tasacin anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisin, en la que, con referencia a la tasacin anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella.”

“Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio. No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

En concreto, no se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores”

Cuatro. Se modifica la letra d) del artculo 5.1, que queda redactada en los siguientes trminos:

“d) Debern valorarse de forma independiente los espacios que, por su uso caractersticas constructivas y funcionales, se considere que tienen valores independientes. La valoracin de cada espacio diferenciado deber ser objeto de justificacin, indicando los criterios seguidos.

El informe de valoracin deber contener una tabla en la que se desglose la superficie adoptada de cada uno de los distintos espacios valorados, as como, en su caso, las reas de los cuerpos de edificacin independientes, las zonas comunes y los distintos espacios exteriores de uso privativo a disposicin del inmueble valorado, tanto cubiertos como descubiertos, as como cualesquiera otras que puedan resultar relevantes en funcin del tipo de edificacin de que se trate.”

Cinco. Se modifican el apartado 1, y la letra b) del apartado 2 del artculo 8, que quedan redactados en los siguientes trminos:

“1. Para realizar el clculo del valor de tasacin, se deber haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificacin completa del objeto de la valoracin, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aqulla, el estado de ocupacin y construccin de aqul y el mtodo de valoracin utilizado.

Entre los documentos a los que se refiere el prrafo anterior se incluir la certificacin registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, as como de su descripcin completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoracin, o sus equivalentes legales en soportes alternativos; y el documento con la informacin catastral descriptiva y grfica del inmueble obtenido directamente a travs de la sede electrnica asociada del Catastro dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoracin. Cuando se trate de edificios terminados, se incluir el certificado de eficiencia energtica del inmueble debidamente registrado. Cuando se trate de edificios en construccin o en proyecto, se incluir el certificado de eficiencia energtica del inmueble y la copia de la solicitud en el registro, debiendo ser coincidentes sus datos.

No obstante, en la valoracin de bienes para la finalidad señalada en el artculo 2.a), la certificacin registral podr ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoracin, que contenga al menos la titularidad y descripcin completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemticos por el Registro de la Propiedad.

Cuando la finalidad de la tasacin sea la establecida en el artculo 2.c), la certificacin registral slo ser necesaria en las tasaciones previas y peridicas de los inmuebles en fase de construccin, promovidos por un tercero distinto de la institucin de inversin colectiva para la cual se realice la tasacin, incluidas las compras sobre plano, las opciones de compra, los contratos de arras y los compromisos de compra a plazo. En el resto de casos de la finalidad 2.c) la certificacin registral podr ser sustituida por un documento que cumpla lo establecido en el prrafo anterior.

Cuando la finalidad de la tasacin sea alguna de las establecidas en el artculo 2.b), c) y d), la inclusin del documento con la informacin catastral descriptiva y grfica del inmueble obtenido directamente a travs de la sede electrnica asociada del Catastro slo ser necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones peridicas de inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a la descripcin del inmueble o derecho.”

“b) En el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin que se valoren para la hiptesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente, licencia de obra o, en su caso, autorizacin administrativa expedida por el ayuntamiento competente de conformidad con lo establecido en el prrafo siguiente, la ltima certificacin de la obra ejecutada expedida por la direccin facultativa, as como el contrato de ejecucin de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.

La autorizacin administrativa para el comienzo de las obras referido en el prrafo anterior deber cumplir con las siguientes caractersticas:

1.º se emitir sin perjuicio de la necesaria obtencin ulterior de la pertinente licencia de obra.

2.º se emitir previa comprobacin de la conformidad de la intervencin con las condiciones volumtricas y dems parmetros urbansticos que resulten de aplicacin.

3.º deber autorizar la ejecucin de obras en una proporcin de al menos el sesenta por ciento del presupuesto de ejecucin material de proyecto, incluyendo como mnimo los elementos esenciales de la estructura y envolvente del edificio, lo que se acreditar expresamente mediante certificacin expedida por el tcnico responsable de la redaccin del proyecto.

En el caso de que se disponga de la autorizacin administrativa citada en el prrafo anterior, se deber disponer tambin de la declaracin de obra nueva en construccin prevista en el artculo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre #(036663)#. sta deber estar inscrita en el Registro de la Propiedad.”

Seis. Se modifica la letra d) del artculo 10.1, que queda redactada en los siguientes trminos:

“d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentacin siguiente o su equivalente para el caso de inmuebles radicados en el extranjero:

1.º La documentacin registral a que se refieren los prrafos segundo, tercero y cuarto del artculo 8.1.

2.º El proyecto visado a que se refieren los artculos 8.2.a) y 8.2.b).

3.º La documentacin catastral a que se refiere el prrafo segundo del artculo 8.1, excepto cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida por los medios previstos en el artculo 41.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario o directamente a travs de la sede electrnica asociada del Catastro, en cuyo caso se estar a lo indicado en el artculo 11.g).

4.º La licencia de obra a que se refiere el artculo 8.2.b), salvo que, en su lugar, se haya dispuesto de una autorizacin administrativa para el comienzo de las obras expedido por el ayuntamiento correspondiente que cumpla con las condiciones establecidas en el segundo prrafo del citado artculo, as como la declaracin de obra nueva en construccin de conformidad con el prrafo tercero del mismo.

5.º Cdula urbanstica o documentacin a que se refiere el artculo 8.2.h).

6.º La de la adscripcin del derecho de riego a la finca rstica a que se refiere el artculo 8.2.g) cuando sta se valore como regado.”

Siete. Se modifica la letra c) del artculo 11, que queda redactada en los siguientes trminos:

“c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o con base en:

1.º licencias de construccin o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado.

2.º autorizaciones administrativas expedidas por el ayuntamiento correspondiente que cumplan las caractersticas citadas en el segundo prrafo del artculo 8.2.b).”

Ocho. Se modifica el artculo 12.3, que queda redactado en los siguientes trminos:

“3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2.a), tambin se deber incluir una advertencia especfica, en la forma que se indica a continuacin, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasacin experimente una reduccin significativa en trminos nominales antes de transcurridos dieciocho meses desde la fecha de caducidad de la tasacin.”

Nueve. Se añade un nuevo artculo 15 bis, con el siguiente tenor literal:

“Artculo 15 bis. Modelos automatizados de valoracin.

1. Para la obtencin de valoraciones mediante modelos automatizados de valoracin para las finalidades del artculo 18 #(054240) ar.18# del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposicin de directivas de la Unin Europea en las materias de bonos garantizados, distribucin transfronteriza de organismos de inversin colectiva, datos abiertos y reutilizacin de la informacin del sector pblico, ejercicio de derechos de autor y derechos afines aplicables a determinadas transmisiones en lnea y a las retransmisiones de programas de radio y televisin, exenciones temporales a determinadas importaciones y suministros, de personas consumidoras y para la promocin de vehculos de transporte por carretera limpios y energticamente eficientes, las sociedades de tasacin debern aplicar las siguientes reglas:

a) Solo sern susceptibles de valoracin mediante modelos automatizados aquellos inmuebles que cuenten con un cierto grado de homogeneidad, por presentar caractersticas susceptibles de produccin repetida, y que se ubiquen en un mercado activo en transacciones. Las sociedades de tasacin no podrn aceptar un encargo de valoracin sin haberse cerciorado de la suficiencia y calidad de los datos disponibles sobre las caractersticas de los inmuebles.

b) Las valoraciones mediante modelos automatizados debern estimar tanto el valor de mercado como el valor hipotecario.

c) Las sociedades de tasacin contarn con una metodologa slida, regular y apropiadamente contrastada que permita estimar con rigor los precios actuales de los inmuebles en sus respectivos mercados locales. Adems, debern seguir prcticas de valoracin generalmente aceptadas.

d) Las sociedades de tasacin debern mantener debidamente actualizada y a disposicin del Banco de España, documentacin sobre, entre otros extremos:

1.º El proceso de calibracin y ajustes seguido hasta la obtencin del modelo definitivo.

2.º La metodologa y el proceso de contraste realizado para valorar el rigor de las estimaciones del modelo.

2. El Banco de España desarrollar, mediante circular y de acuerdo a los principios recogidos en este artculo, los requisitos que debern cumplir las valoraciones mediante modelos automatizados de valoracin.”

Diez. Se modifican las letras c) y d) del artculo 22.1, que quedan redactadas en los siguientes trminos:

“c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homogeneizacin necesario.

En la seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definicin de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoracin para la finalidad prevista en el artculo 2.a), los que puedan incluir elementos especulativos.

La sociedad de tasacin deber poder acreditar las fuentes de las caractersticas relevantes de los comparables, as como justificar la trazabilidad y consistencia de las caractersticas relevantes de los comparables utilizados en el proceso de valoracin.

d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

Se indicar si se ha homogeneizado el valor unitario o el valor total del inmueble, y se justificarn los fundamentos de dicha eleccin.

Tambin se deber justificar razonadamente que las variables elegidas para realizar la homogeneizacin valorativa son las que determinan fundamentalmente el valor del activo a valorar, as como la metodologa y mtricas utilizadas para la determinacin de los coeficientes de homogeneizacin aplicados.

Cuando se decida atribuir una ponderacin a los testigos, se deber justificar razonada y explcitamente el fundamento o necesidad de su uso y la ponderacin atribuida a cada uno de los testigos.

Cuando en la homogeneizacin valorativa se utilice una superficie distinta a la til comprobada, se deber incluir en la homogeneizacin un coeficiente que incorpore el efecto que tendra sobre la valoracin la existencia de una relacin distinta entre la superficie adoptada y la til en los inmuebles comparables y en el inmueble valorado.”

Once. Se modifica el cuarto prrafo del artculo 27.3, que queda redactado en los siguientes trminos:

“El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarn las cuentas que se señalan en la normativa contable vigente.”

Doce. Se modifica el apartado 2 del artculo 38, que queda redactado en los siguientes trminos:

“2. El tipo libre de riesgo ser el establecido en el artculo 32, tomndolo como real o nominal segn sea constante o nominal la estimacin de los flujos de caja.”

Trece. Se modifica la letra d) del artculo 56, que queda redactado en los siguientes trminos:

“d) los clculos anteriores se realizarn con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artculo 133.1.a), #(036793) ar.133# b), c), e), y ltimo inciso del Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenacin, supervisin y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser igual a la base de prorrateo, se determina la proporcin que estos valores tienen.”

Catorce. Se modifica la letra c) del artculo 64, que queda redactada en los siguientes trminos:

“c) Se firmar por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que haya realizado el informe, de acuerdo con lo establecido en el artculo 2.2 #(003353) ar.2# del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo.

Necesariamente las firmas sern electrnicas y cumplirn la normativa vigente sobre firma electrnica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.

Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya realizado la visita e inspeccin ocular del inmueble objeto de valoracin, el informe indicar adems los datos profesionales y personales del profesional competente que la haya realizado, especificando tal circunstancia.”

Quince. Se añade una nueva letra p) del artculo 65.1, con el siguiente tenor literal:

“p) ndice, al inicio del informe, que detalle el nmero de pgina en el que figuran los apartados del informe y cada uno de los documentos que se anexan.”

Diecisis. Se añade un nuevo apartado 6 al artculo 71, con el siguiente tenor literal:

“6. Cuando, respetando lo dispuesto en el artculo 5, la superficie adoptada no sea la superficie til comprobada, se incluir una justificacin explcita de por qu se ha elegido una tipologa de superficie diferente.”

Diecisiete. Se modifica la letra a) del artculo 75.2, que queda redactada en los siguientes trminos:

“a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el mtodo, indicando para cada uno de ellos, como mnimo, la provincia, municipio y, en su caso, el cdigo postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su nmero.

Tambin se reflejar la fuente de cada testigo, si se han visitado o no, y toda la informacin relevante del mismo, especialmente la correspondiente a las variables contempladas en el proceso de homogeneizacin valorativa, adems de:

1.º La referencia catastral.

2.º Las diferentes superficies relevantes usadas en la valoracin (al menos, la til o la construida sin partes comunes y, en su caso, la adoptada para valorar), y la fuente de las mismas.

3.º El precio ofertado y el precio recortado usado en la valoracin, describiendo el anlisis o estudio individualizado realizado para llegar al segundo a partir del primero, explicitando al menos los siguientes componentes: descuentos por negociacin; comisiones de intermediacin; y otros factores.”

Dieciocho. Se modifica el artculo 89, que queda redactado en los siguientes trminos:

“Artculo 89. Disposiciones especiales.

A efectos de la finalidad contemplada en la letra d) del artculo 2, resultar de aplicacin a los fondos de pensiones lo dispuesto en el captulo I del ttulo IV con las siguientes especialidades:

a) Todas las menciones que se efectan a la titularidad o propiedad de los bienes inmuebles de las entidades aseguradoras se entendern referidas a la de los fondos de pensiones. Las obligaciones que se establecen con relacin a las entidades aseguradoras se entendern referidas a las entidades gestoras de los fondos de pensiones conforme a las funciones que le son propias o tienen encomendadas.

b) La periodicidad a la que se refiere el artculo 84.1 en el caso de los fondos de pensiones ser al menos anual.”

Diecinueve. Se modifica el apartado 2 y 3 de la disposicin adicional sptima, que queda redactado en los siguientes trminos:

“2. En los supuestos previstos en el apartado anterior, la valoracin corresponder a la menor entre la resultante de aplicar los criterios establecidos en texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre #(036663)#, y los de esta orden. En estos casos, se considerar que existe un supuesto de advertencia de conformidad con lo dispuesto en el artculo 11.c) de la presente orden.

3. Cuando hayan vencido los plazos para el cumplimiento de los deberes de urbanizacin o de edificacin del suelo:

a) Si no se ha incoado el procedimiento de declaracin de incumplimiento de dichos deberes, la valoracin conforme a los criterios de esta orden incluir una advertencia que indique que, en caso de declaracin administrativa de incumplimiento y posterior expropiacin de los terrenos, stos se justipreciarn de conformidad con los criterios establecidos en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre #(036663)#.

b) Si no se ha podido comprobar la existencia de procedimiento de declaracin de incumplimiento de los deberes, la valoracin quedar condicionada a que se acredite la inexistencia de dicho procedimiento, adems de formular la advertencia a que se refiere la letra anterior.”

Veinte. Se modifica la disposicin final primera, que queda redactada en los siguientes trminos:

“Disposicin final primera. Habilitacin a la Comisin Nacional del Mercado de Valores y a la Direccin General de Seguros y de Fondos de Pensiones.

1. Se habilita a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para dictar las circulares necesarias para el desarrollo de esta orden, a efectos de su aplicacin para la finalidad contemplada en el artculo 2.c). Asimismo, Se habilita a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para establecer la forma de envo de la informacin que solicite a las sociedades de tasacin, de acuerdo con lo previsto en el artculo 15.3 #(003353) ar.15# del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de tasacin.

2. Se habilita a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones para dictar las circulares necesarias para el desarrollo de esta orden, a efectos de su aplicacin para las finalidades contempladas en los artculos 2.b) y 2.d). Asimismo, se habilita a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones para establecer la forma de envo de la informacin que solicite a las sociedades de tasacin, de acuerdo con lo previsto en el artculo 15.3 #(003353) ar.15# del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de tasacin.”

Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.

Quedan derogadas cuantas normas de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente orden ministerial.

Disposicin final primera. Ttulo competencial.

Esta orden ministerial se dicta al amparo de lo establecido en el artculo 149.1.11.ª #(000001) ar.149# de la Constitucin Española que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre las bases de la ordenacin de crdito, banca y seguros. Adicionalmente, el ttulo competencial previsto en el artculo 149.1.13.ª, que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre las bases y coordinacin de la planificacin general de la actividad econmica.

Disposicin final segunda. Entrada en vigor.

Esta orden ministerial entrar en vigor a los dos meses de su publicacin en el “Boletn Oficial del Estado”.

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