El TSJ de Castilla y León da la razón a la Junta en su pleito con el Ayuntamiento de Salamanca por las viviendas protegidas del barrio de Buenos Aires

 22/05/2020
 Compartir: 

La Sala estima el recurso de la Administración autonómica contra la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo 2 de Salamanca y exonera a la Junta del pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras de las viviendas de protección oficial, gestión pública y promoción directa en régimen de venta que se indican en la demanda.

Órgano: Tribunal Superior de Justicia. Sala de lo Contencioso

Sede: Valladolid

Sección: 3

Fecha: 25/02/2020

Nº de Recurso: 528/2019

Nº de Resolución: 255/2020

Procedimiento: Recurso de apelación

Ponente: FRANCISCO JAVIER PARDO MUÑOZ

Tipo de Resolución: Sentencia

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CASTILLA Y LEÓN

Sala de lo Contencioso

SENTENCIA

En Valladolid, a veinticinco de febrero de dos mil veinte.

La Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, con sede en Valladolid, integrada por los Magistrados expresados al margen, ha pronunciado en grado de apelación la siguiente

SENTENCIA Núm. 255/20

En el recurso de apelación 528/19 interpuesto contra la sentencia de 25 de septiembre de 2019 dictada en el procedimiento ordinario 34/19 seguido ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 2 de Salamanca, en el que intervienen: como apelante la Administración de la Comunidad de Castilla y León, representada y defendida por Letrado de sus Servicios Jurídicos; y como apelado el Organismo Autónomo de Gestión Económica y Recaudación del Ayuntamiento de Salamanca (O.A.G.E.R.), representado por la Procuradora Sra. Guilarte Gutiérrez y defendido por la Letrada Sra. González García, sobre Haciendas Locales (liquidación por IBI y tasa de recogida de basuras).

Ha sido ponente el Magistrado don Francisco Javier Pardo Muñoz, quien expresa el parecer de la Sala.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- En el procedimiento del que dimana esta apelación se dictó sentencia de 25 de septiembre de 2019 -complementada por auto de 30 de septiembre de 2019- desestimatoria del recurso interpuesto por la Administración de la Comunidad de Castilla y León contra la Resolución de 5 de noviembre de 2018 del Ayuntamiento de Salamanca, por la que a su vez se había desestimado el recurso de reposición formulado contra las liquidaciones giradas en concepto de IBI y Tasa de Recogida de Basuras de las viviendas de protección oficial, gestión pública y promoción directa en régimen de venta que se indican en la demanda, declarando en consecuencia que la resolución impugnada era conforme a Derecho, todo ello sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas.

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia la Administración de la Comunidad de Castilla y León interpuso recurso de apelación solicitando su revocación por no ser ajustada a Derecho.

TERCERO.- Admitido a trámite el recurso de apelación por el Juzgado y conferido el oportuno traslado, el Organismo Autónomo de Gestión Económica y Recaudación del Ayuntamiento de Salamanca se opuso al mismo solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia impugnada.

CUARTO.- Transcurridos los plazos de los artículos 85.2.º y 4.º de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (en adelante, LJCA), se elevaron los autos y el expediente administrativo a la Sala.

QUINTO.- Por Diligencia de Ordenación de 19 de diciembre de 2019 se acordó la formación y registro del presente rollo de apelación, designándose ponente, quedando pendiente de señalamiento para votación y fallo, lo que tuvo lugar el día 21 de febrero de 2020.

SEXTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado los trámites marcados por la Ley.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Sentencia recurrida y alegaciones de las partes en apelación.

La sentencia objeto de apelación desestimó el recurso interpuesto por la Administración de la Comunidad de Castilla y León contra la Resolución de 5 de noviembre de 2018 del Ayuntamiento de Salamanca, por la que a su vez se había desestimado el recurso de reposición formulado contra las liquidaciones giradas en concepto de IBI y Tasa de Recogida de Basuras de las viviendas de protección oficial, gestión pública y promoción directa en régimen de venta que se indican en la demanda, declarando en consecuencia que la Resolución impugnada era conforme a Derecho, todo ello por entender, en esencia, que la Administración autonómica alega que con fecha 1 de julio de 1983 se otorgó contrato privado de compraventa de las viviendas sociales indicadas en la demanda y sitas en el Grupo BUE NOS AIRES en el que figuraban como parte contratante los titulares indicados y el Instituto Nacional de la Vivienda, contratos que se encuentran pendientes de amortización y hasta que ésta no finalice no se eleva a escritura pública ni se inscribe en el Registro de la Propiedad, pero siendo a todos los efectos viviendas en propiedad de las personas que suscribieron los indicados contratos, por lo que la Administración recurrente entiende que no ostentando respecto de los inmuebles titularidad alguna, no puede ser considerada sujeto pasivo del impuesto; que frente a ello el Ayuntamiento de Salamanca alega que los compradores de los inmuebles no adquieren la propiedad de los mismos puesto que no han cumplido dentro del plazo establecido la condición impuesta (cual es el pago de la totalidad del precio aplazado), y que los contratos no se han consumado por falta de pago del precio, debiendo por ello responder como sujeto pasivo del impuesto la Administración actora; que en las estipulaciones de los contratos relativas a la forma de pago se señala: "La falta de pago de cualquiera de las mensualidades señaladas se estipula como condición resolutoria del contrato", estableciéndose igualmente que el comprador no podrá enajenar la vivienda hasta haber hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas, ni tampoco podrá realizar obras en la vivienda sin autorización del IPPV; que nos encontramos por tanto ante un contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio, en el que el vendedor, aun después de entregada la posesión del inmueble vendido al comprador, no transmite a éste el dominio hasta que éste le pague por completo el precio convenido, de forma que dicho completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del dominio del inmueble comprado, y así se fija en el contrato cuando se establece como causa de resolución el impago de cualquier mensualidad, de modo que, verificado el pago total, se produce la transferencia del dominio de forma automática y en el caso contrario, según se indica y así se pacta, operaría la condición resolutoria; que si bien se produce la entrega del inmueble al comprador, dicha entrega no conlleva la transmisión del dominio de manera que, sin necesidad de nueva entrega, el comprador adquirirá el dominio de forma automática tan pronto se verifique el pago del último plazo (el que completa el pago del precio); que en este caso el pacto de reserva de dominio constituye una clara excepción al principio de que la entrega de la costa lleva consigo la transmisión de la propiedad, reiterando la sentencia que, una vez satisfecho por el comprador la totalidad del precio pactado, la propiedad se transfiere al comprador de forma automática sin necesidad de ningún acto declarativo de tal derecho ya que la adquisición del dominio depende únicamente del cumplimiento de la condición pactada, y caso de incumplimiento por parte del comprador del pago de alguno de los plazos, el vendedor deberá instar la resolución del contrato al amparo del propio pacto de reserva de dominio sobre la base de la normativa establecida en nuestro ordenamiento civil sobre derecho de obligaciones; que la información que arroja el Registro de la Propiedad es que los inmuebles a los que afectan los tributos cuyo pago se discute son titularidad registral de la CCAA de Castilla y León, lo que se compadece con la situación que generaría el incumplimiento de los pagos establecidos en los contratos de compraventa; y que, en definitiva, el pago de los tributos corresponde a la recurrente por ser la titular registral y a todos los efectos de los inmuebles indicados.

La Administración de la Comunidad de Castilla y León alega en apelación que existe un error evidente sobre la naturaleza del contrato ya que nos encontramos ante una compraventa con precio aplazado garantizado con una condición resolutoria y no ante una compraventa sujeta a pacto de reserva de dominio (condición suspensiva), y así lo dice expresamente la cláusula IV del contrato, sobre forma de pago: "La falta de pago de cualquiera de las mensualidades señaladas se estipula expresamente como condición resolutoria del contrato", no figurando en ninguna de las cláusulas un pacto de reserva de dominio, que debe ser expreso, siendo habitual además su inscripción en el Registro de la Propiedad; que el hecho de que la Junta de Castilla y León pueda promover la resolución de la venta no quiere decir que las viviendas sean de su propiedad, máxime cuando esa facultad no opera de manera automática ex artículo 1504 del Código Civil , siendo necesario el previo requerimiento judicial o notarial a los compradores, quienes, mientras tanto, pueden pagar aún expirado el término; que tampoco nos encontramos ante un contrato de acceso diferido a la propiedad, sino, reitera la Administración apelante, un contrato de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria; que las limitaciones a la facultad de disponer hasta que no se pague la totalidad del precio en ningún caso implican una reserva del dominio en favor de la Junta de Castilla y León, sino que simplemente se trata de limitaciones dominicales que suelen acompañarse a los contratos de compraventa de viviendas sociales, donde es habitual que el adquirente, para que no se frustre la finalidad social que guía estas ventas, no pueda disponer de las viviendas durante un número de años, y el hecho de que sea precisamente en ese momento en el que cualquiera de las partes pueda compeler a la otra al amparo del artículo 1279 del Código Civil a la formalización del contrato en escritura público no supone que nos encontremos ante un pacto de reserva de dominio o un supuesto de acceso diferido a la propiedad, supeditándose la eficacia de los contratos únicamente a la ocupación de las viviendas por los adjudicatarios en el plazo de un mes, lo que está acreditado por diligencia final que consta en todos los contratos; que, por lo expuesto, no es sujeto pasivo ni del IBI al no ostentar respecto los inmuebles la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible, ni tampoco de la Tasa de recogida de basuras;

que por ello es incuestionable la obligación de los adjudicatarios en compraventa de viviendas en protección pública, gestión pública promoción directa, de satisfacer las cantidades correspondientes al Impuesto sobre Bienes Inmuebles así como el resto de las cantidades derivadas de la titularidad de dichas viviendas tales como la tasa de basuras y las cuotas de comunidad de propietarios entre otras, encontrándonos ante una vivienda de protección pública que se adjudicó por el Instituto para la Promoción Pública de la vivienda a los adjudicatarios relacionados, suponiendo tal adjudicación la transmisión de la plena propiedad tal y como se deduce del propio contenido del contrato, no operando en ningún caso la condición resolutoria para el caso de impago de manera automática, siendo precisamente una facultad que sólo puede entenderse cuando se ha transmitido plenamente la propiedad; que es cierto que se da una discordancia entre la realidad jurídica registral y extra registral - al no haberse formalizado la compraventa en escritura pública y no haber accedido al Registro de la Propiedad, supuesto que ha sido resuelto de forma unánime por la jurisprudencia en el sentido de que es el titular dominical -aunque no sea registral- el que debe satisfacer este tipo de gastos (cuotas por gastos comunes...); y que es sorprendente que el Organismo Autónomo de Recaudación del Ayuntamiento de Salamanca no haya reclamado en los períodos impositivos anteriores a 2015 cantidad alguna derivada de estos conceptos a la Junta de Castilla y León -que ostenta la titularidad registral de las viviendas desde que se formalizó la venta, es decir, desde 1983-, habiendo enviado a dicho Organismo Autónomo todos los contratos de compraventa donde figuran los actuales propietarios de las viviendas, sin que haya dirigido reclamación alguna contra los mismos a pesar de que es evidente que son el sujeto pasivo del impuesto y de la tasa de basuras.

El Organismo Autónomo de Gestión Económica y Recaudación del Ayuntamiento de Salamanca (O.A.G.E.R.) se opone a la apelación alegando que la sentencia de instancia reconoce que es a la Junta de Castilla y León, titular registral del 100% del pleno dominio, a quien corresponde el pago de los tributos y ello atendiendo a las estipulaciones de los contratos de compraventa con pacto de reserva de dominio -acceso diferido a la propiedad-, en los que el vendedor, después de entregada la posesión del inmueble vendido al comprador, no transmite al adjudicatario el dominio hasta que éste le pague por completo el precio convenido -de modo que es una vez verificado el pago total cuando se produce la transferencia del dominio de forma automática-, y a las circunstancias concurrentes, habiendo vencido el plazo de 25 años sin que los compradores hayan satisfecho el precio -impidiendo así la consumación-, insistiendo en que resulta determinante el incumplimiento de esa obligación de pago aplazado -no satisfecha-, lo que impide la transmisión del dominio a los compradores; que la información que arroja el Registro de la Propiedad es que los inmuebles a los que afectan los tributos cuyo pago se discute son titularidad registral de la CCAA de Castilla y León, lo que se compadece con la situación que generaría el incumplimiento de los pagos establecidos en los contratos de compraventa, teniendo el Registro de la Propiedad y los actos inscritos en dicho Registro efecto "erga omnes", es decir, frente a todos, incluido este Organismo, conllevando dicha inscripción la legitimación registral, por lo que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, siendo un efecto fundamental de la inscripción en el Registro "la inoponibilidad de los derechos inscritos (sic) frente a los no inscritos, de tal forma que los títulos de dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotado en el Registro de la Propiedad no pueden perjudicar a terceros", debiendo prevalecer, por tanto, en el ejercicio de su función recaudatoria, el derecho inscrito en el Registro de la Propiedad, correspondiendo el título del 100% del dominio inscrito a la Comunidad de Castilla y León; que no puede argumentarse que la titularidad registral le corresponde por la falta de formalización de la venta en escritura pública, pues si, como mantiene la apelante, se produjo la transmisión del dominio de las viviendas cuestionadas en el momento de la celebración de los contratos, en el año 1983, debería constar inscrito el derecho de propiedad de los adjudicatarios en el Registro de la Propiedad, en lugar de mantener durante más de 35 de años la inscripción del pleno dominio de los mismos a favor de la Comunidad de Castilla y León, debiendo recordarse la obligación para las Administraciones Públicas de inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros, que establece el artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, inscripción que debe solicitarse por quien haya dictado el acto o intervenido en el contrato que deba constar en el registro, y precisamente no se ha modificado la titularidad registral de los inmuebles a favor de los adjudicatarios de los contratos privados porque no es posible la inscripción de un derecho de propiedad que no se ha transmitido, y si no se ha transmitido la propiedad, no se ha producido el cambio de titularidad dominical de los inmuebles, ni por tanto tampoco el cambio de posición de sujeto pasivo de los tributos liquidados que se pretende por la recurrente, por lo que no cabe cuestionar la actuación seguida en recaudación, siendo precisamente a la Junta de Castilla y León a la única que cabe atribuir una conducta indebida pues si, como mantiene en esta vía judicial, considera que se produjo la transmisión de la propiedad al celebrar los contratos privados, no cumplió con la obligación de inscribir en el Registro de la Propiedad, con su obligación legal de proceder a la inscripción de dicho acto en el Registro de la Propiedad, y tampoco ha cumplido con su obligación, ante el incumplimiento por parte de los compradores de proceder al pago de la totalidad del precio pactado, de resolver, en caso de considerar transmitida la propiedad, los correspondientes contratos, habiendo transcurrido más de diez años desde la fecha en la que se tenía que haber procedido al abono total del precio, junio de 2008; y que la pasividad de la Comunidad de Castilla y León no puede perjudicar a un tercero -en este caso el O.A.G.E.R.-, ni puede pretender beneficiarse fiscalmente de dicha pasividad la apelante para evitar el cumplimiento de sus obligaciones tributarias frente a esta Administración en relación con los inmuebles respecto de los cuales ni se ha transmitido la propiedad, ni se han resuelto los contratos celebrados, ni se conoce, como se puso de manifiesto en primera instancia, quiénes son las personas que están ocupando actualmente las viviendas (que no se corresponden en algunos casos con los titulares de los contratos), sin haberse cumplido por los adjudicatarios con la obligación del pago total del precio pactado, y respecto de los cuales figura como titular registral, por lo que la verdadera propietaria de los inmuebles, la titularregistral de los mismos, y a quien portanto debe dirigirse para reclamar el pago de los tributos que gravan los inmuebles, Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Tasa por recogida de basuras, es, como reconoce la sentencia apelada, la Comunidad Autónoma de Castilla y León.

SEGUNDO.- Sobre la naturaleza y efectos de los contratos de compraventa litigiosos: condición resolutoria, no suspensiva, por falta de pago del precio aplazado; transmisión del dominio (título y modo). Estimación de la apelación.

Como hemos visto, la sentencia de instancia llega a la conclusión de que nos encontramos ante un contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio en el que el completo pago del precio aplazado actúa “ a modo de condición suspensivade la adquisición por el comprador del dominio del inmueble comprado”, añadiendo a renglón seguido -de modo contradictorio- que “ Así se fija en el contrato cuando se establece como causa de resolución el impago de cualquier mensualidad”. De hecho, la única cláusula en que la sentencia apelada funda su argumentación es la de que "La falta de pago de cualquiera de las mensualidades señaladas se estipula como condición resolutoria del contrato", añadiendo como complemento que también se estipula que el comprador no podrá enajenar la vivienda hasta haber hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas, y que tampoco podrá el comprador realizar obras en la vivienda sin autorización del IPPV.

Al entender de la Sala, la sentencia incurre en el error de calificación que la Administración autonómica denuncia en apelación, bastando para ello con tener en cuenta la propia literalidad de la estipulación que acabamos de reproducir, la cual indudablemente erige la falta de pago del precio aplazado en condición resolutoria del contrato es decir, resolutoria de los efectos obligacionales que ya se han venido produciendo, y no en condición suspensiva -que la sentencia equipara a un inexistente pacto con reserva de dominio- de tales efectos obligacionales ni, desde luego, suspensiva del efecto traslativo de dominio secuente a la teoría del título y el modo que rige en nuestro ordenamiento jurídico, debiendo significarse al respecto lo siguiente:

a) Los contratos litigiosos se denominan "Contrato de compraventa de vivienda", todas ellas calificadas como de Viviendas de Protección Oficial, que se describen, así como su precio, fijándose como forma de pago una aportación inicial del 5% y el 95% restante mediante un préstamo a satisfacer en iguales cuotas mensuales durante 25 años. La vivienda identificada se vende al comprador "como cuerpo cierto", el cual la compra.

b) La estipulación II se refiere expresamente a la "EFICACIA DE ESTE CONTRATO" y, en lo que aquí interesa, contiene las siguientes previsiones:

* "1) La eficacia de este contrato queda expresamente sometida a la condición suspensiva de ocupar la vivienda adjudicada en el plazo de un mes a contar desde la entrega de llaves, salvo se trate de emigrante, en cuyo caso el plazo será de doce meses. Durante dicho plazo y, en cualquier caso, hasta que no se produzca la efectiva ocupación de la vivienda, la Administración retendrá la posesión civil de la misma y podrá hacer uso, además, de las medidas que se prevén en la Legislación de Viviendas de Protección Oficial, de la prerrogativa que el artículo 8 de la Ley de Patrimonio del Estado expresamente la reconoce".

* "3) El IPV reconocerá el cumplimiento de la condición suspensiva anteriormente indicada, haciéndolo constar mediante la oportuna diligencia al final del contrato...". En los casos en que se considere incumplida la condición suspensiva -esto es, la efectiva ocupación del piso- "el IPV procederá a transmitir la vivienda a otra persona".

c) La estipulación IV, sobre "FORMA DE PAGO", señala, como ya vimos, que "La Falta de pago de cualquiera de las mensualidades señaladas se estipula expresamente como condición resolutoria del contrato".

d) En la estipulación V, sobre forma y domicilio de pago, se dice que "Este contrato surtirá efectos desde la fecha que expresamente se señalará en la estipulación final, en caso de que cumpliese la condición de ocupación", no discutiéndose que los compradores ocuparon efectivamente sus viviendas, y que así se hizo constar en las respectivas diligencias al final de los contratos.

e) La estipulación VI refiere que "El comprador se obliga a constituirse con el resto de adjudicatarios de viviendas y locales del edificio en la comunidad de propietarios (sic) que asumirá las funciones de administración del mismo...".

f) En la estipulación VIII se establece que "El comprador no podrá enajenar la vivienda hasta haber hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas y, en todo caso, hasta transcurridos cinco años desde la fecha de la compraventa, de conformidad con lo dispuesto en la vigente legislación de Viviendas de Protección Oficial"; se añade que, sin perjuicio de las acciones que correspondan por incumplimiento de la anterior prohibición de disponer, se establece expresamente a favor del IPV los derechos de tanteo durante cinco años, a ejercitar en el plazo de sesenta días naturales a contar desde que se notifique al IPV en forma fehaciente "la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda", y de retracto en igual plazo de cinco años con arreglo a los artículos 1507 y siguientes del Código Civil.

g) La estipulación IX establece que "Sin perjuicio del consentimiento o conocimiento que corresponde a la Comunidad de Propietarios, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos, en su caso, el comprador no podrá realizar en la vivienda obra alguna sin la autorización del IPV. En caso de resolución del contrato de compraventa el IPV podrá optar entre que las obras autorizadas queden a beneficio de la finca, sin indemnización alguna, o que el comprador, a su costa, reponga la vivienda a las mismas condiciones en las que la recibió".

Y h) En la estipulación XI, sobre "ESCRITURA PÚBLICA", se dice que "... Una vez practicada la división material del Grupo de que forma parte, y la horizontal de los inmuebles en su caso, se formalizará escritura pública de compraventa a favor del comprador. En garantía del precio aplazado se constituirá hipoteca sobre la vivienda vendida. Serán a cargo del comprador los gastos derivados del otorgamiento, de la primera copia de la escritura de compraventa y de su inscripción den el Registro de la Propiedad. También será de cuenta del comprador el pago del arbitrio de plusvalía, si lo hubiere".

Así las cosas, y habida cuenta que el O.A.G.E.R. -y la sentencia de instancia- consideran a la Administración de la Comunidad de Castilla y León sujeto pasivo del IBI y de la Tasa de basuras exclusivamente en base a su condición de propietaria actual y registral de las viviendas, el recurso ha de correr suerte estimatoria, con la consiguiente anulación de las liquidaciones impugnadas, y es que:

a) Como es sabido, el artículo 609 del Código Civil (" La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición"), y el artículo 1095 (" El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada"), acogen lo que en nuestro ordenamiento jurídico se ha venido en denominar teoría del título y el modo, en cuya virtud los derechos reales - como el de dominio- se transmiten y adquieren como consecuencia de determinados contratos -vgr. compraventa-, que sirve de causa (título), junto con la entrega de la cosa (modo o traditio). Y en cuanto a la entrega de la cosa vendida el artículo 1462 del CC señala que " Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario".

En el presente caso, y como consecuencia de la única condición suspensiva pactada vinculada a la efectiva ocupación de la vivienda por el adquirente, la entrega de llaves -caso genuino de la denominada traditio simbólica- no suponía la entrega de su posesión civil -que la Administración retenía hasta su cumplimiento-, pero una vez cumplida dicha condición -lo que no se cuestiona-, el contrato junto con la entrega de la vivienda efectivamente ocupada por el comprador desplegó sus efectos traslativos dominicales con arreglo a los preceptos indicados.

De hecho, el contrato contiene varias referencias -vgr. obligación de los adquirentes de constituir la comunidad de propietarios- a dicha condición.

b) Se comparte con la sentencia de instancia que desde la perspectiva civil el pacto con reserva de dominio tiene la naturaleza jurídica o funciona a modo de condición suspensiva de forma que, aunque se entregue la cosa vendida al comprador, sólo cuando se paga por completo el precio estipulado se transmite definitiva y automáticamente el derecho de propiedad al adquirente, actuando el pacto como garantía de cobro del precio que se aplaza.

Incluso esta misma calificación del pacto de reserva de dominio como condición suspensiva parece deducirse, por ejemplo, del artículo 75, sobre devengo del impuesto, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, cuando establece que " Uno. Se devengará el Impuesto: 1.º En las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente o, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que les sea aplicable.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en las entregas de bienes efectuadas en virtud de contratos de venta con pacto de reserva de dominio o cualquier otra condición suspensiva, de arrendamiento-venta de bienes o de arrendamiento de bienes con cláusula de transferencia de la propiedad vinculante para ambas partes, se devengará el Impuesto cuando los bienes que constituyan su objeto se pongan en posesión del adquirente".

Ahora bien, con independencia de que la cuestión del derecho real de dominio es irrelevante a los efectos del IVA pues lo decisivo en cuanto al devengo del impuesto es el concepto de transmisión del poder de disposición del bien con las facultades atribuidas a su propietario, aunque no se haya transmisión de la propiedad jurídica del bien -por todas, STS de 7 de noviembre de 2017, recurso 1709/16 -, sin embargo, no es la de condición suspensiva la naturaleza jurídica que la doctrina atribuye al pacto con reserva de dominio desde la perspectiva del derecho tributario, sino más bien la de condición resolutoria. Así, la STS de 14 de septiembre de 2015, recurso 852/14, recuerda que “ en la sentencia de 14 de Julio de 2010, cas.

4003/2004, declaramos lo siguiente: "4. Al discurrir sobre la naturaleza jurídica del contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio la sentencia recurrida reproduce la doctrina jurisprudencial expuesta en la sentencia de la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1998, que lo configura como una compraventa sometida a condición suspensiva que se proyecta en fase de consumación del negocio, pues éste ha de reputarse debidamente perfeccionado, desplegando los efectos traslativos "ipso iure" cuando se verifica el completo pago, por producirse entonces la transferencia definitiva de lo enajenado, con lo que el derecho expectante del comprador se consolida por el hecho de cumplir la obligación que le incumbía de abonar el precio.

A juicio de la sentencia recurrida, esa naturaleza jurídica de la compraventa con reserva de dominio, configurada como una compraventa sometida a condición suspensiva, debe proyectarse al plano tributario.

No podemos compartir tal opinión. En el análisis de las soluciones doctrinales y legales para las condiciones suspensivas y para los pactos de reserva dominical, la solución a la que llega el legislador fiscal es la de entender que la reserva de dominio equivale a una condición resolutoria. Así lo proclama el artículo 2.3 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, que literalmente dice así: "Cuando en el contrato se establezca la reserva del dominio hasta el total pago del precio convenido, se entenderá a efectos de la liquidación y pago del Impuesto que la transmisión se realiza con la condición resolutoria del impago del precio en las condiciones convenidas".

El precepto parece permitir un doble tratamiento: a efectos del Impuesto la reserva de dominio tendrá el tratamiento de condición resolutoria; a los demás efectos civiles, se considerará que constituye una condición suspensiva”.

En cualquier caso, y al margen de las consideraciones precedentes obiter dicta, lo decisivo a los efectos que aquí nos ocupan es que, en contra de lo afirmado por la sentencia de instancia, no hubo estipulación expresa acerca de que la venta se pactaba con reserva de dominio, pacto que, desde luego, no cabe deducir de la estipulación que a continuación analizamos.

c) Como venimos diciendo, la estipulación IV, sobre "FORMA DE PAGO", señala que "La Falta de pago de cualquiera de las mensualidades señaladas se estipula expresamente como condición resolutoria del contrato". Es cierto, pues, que la falta de pago del precio aplazado se pacta como condición, pero como condición resolutoria -no suspensiva- de los efectos obligaciones del contrato, el cual ya ha desplegado - con la traditio- los efectos traslativos del dominio; por lo demás, dicha facultad resolutoria es implícita en las obligaciones recíprocas ex artículo 1124 del Código Civil, por lo que ni siquiera habría sido necesario su pacto expreso, pudiendo escoger el perjudicado entre exigir el cumplimiento de la obligación -en este caso el completo pago del precio insatisfecho-, o su resolución, lo que conllevaría la obligación del comprador de devolver la cosa adquirida sin perjuicio, claro está, de los eventuales derechos de terceros adquirentes, por lo que, en contra de lo que afirma el Organismo apelado, la resolución del contrato sólo es una de las opciones de la parte vendedora en caso de impago del precio aplazado.

Pero es que, además, en los supuestos de bienes inmuebles dicha facultad resolutoria implícita viene condicionada, como protección a los adquirentes, por las previsiones del artículo 1504 del Código Civil, en cuya virtud " En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término". Es decir, acaecido el impago, ni siquiera la compraventa queda resuelta de forma automática al ser necesario -primero- el ejercicio voluntario de dicha facultad por el vendedor y ello - segundo- mediante el previo requerimiento notarial o judicial al comprador, lo que aquí no ha acontecido. Así pues, y además de lo ya dicho sobre la inexistencia de pacto con reserva de dominio, tampoco se acepta la consideración de la instancia de que, caso de incumplimiento por parte del comprador, el vendedor “ deberá” instar la resolución del contrato.

d) Las anteriores consideraciones no se estiman contradichas por la estipulación expresa de que "El comprador no podrá enajenarla vivienda hasta haber hecho efectiva la totalidad de las cantidades aplazadas".

Esta cláusula implica, precisamente, que el comprador es el verdadero titular del derecho real de dominio, si bien se obliga contractualmente frente al vendedor a no enajenar la vivienda hasta que no haya completado el pago del precio, de ahí que, como tal prohibición meramente obligacional, la estipulación contemple también los efectos de su eventual incumplimiento: de un lado, el posible ejercicio por el IPV "de las acciones que correspondan por incumplimiento de la anterior prohibición de disponer", es decir, la facultad ya vista de resolver el contrato ex artículo 1124 del Código Civil sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes;

y, de otro, los derechos de tanteo y retracto a favor del IPV que presuponen, lógicamente, la válida y eficaz decisión del comprador de vender la vivienda (tanteo) o la venta propiamente dicha (retracto).

Indudablemente, la falta de otorgamiento de la escritura pública de venta se erige, por así decirlo, en una garantía complementaria de dicha prohibición de disponer en la medida en que va a impedir la existencia de terceros adquirentes protegidos por la fe pública registral, pero no podemos olvidar, de un lado, y a diferencia de concretos supuestos -vgr. donación de bienes inmuebles ex artículo 633 CC - que el otorgamiento de la escritura no es requisito de validez del contrato de compraventa ( artículo 1279 CC ), ni tampoco, si se hubiera otorgado -también a diferencia de otros supuestos, como la hipoteca ex artículo 1875 CC -, es requisito de validez su previa inscripción en el Registro de la Propiedad, que sigue siendo voluntaria.

Las anteriores consideraciones tampoco se estiman desvirtuadas por el artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, citado por el Organismo Autónomo apelado, conforme al que " 1. Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripción será potestativa para las Administraciones públicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria". Una cosa es que a fin de ostentar la máxima protección registral se imponga a las Administraciones públicas la obligación de inscribir los bienes de su patrimonio, y otra que el mero incumplimiento de dicha obligación impida atribuir la propiedad civil del bien a quien la haya adquirido con arreglo a nuestro ordenamiento jurídico, como es el caso.

Por lo demás, y como hemos visto al reproducir las estipulaciones, el otorgamiento de la escritura no parece se supeditara al pago total del precio aplazado, sino sólo a la previa constitución de la división material del Grupo de que forma parte, y la horizontal de los inmuebles, previéndose, además, que una vez otorgada y en garantía del precio aplazado "se constituirá hipoteca sobre la vivienda vendida".

Y e) En definitiva, no se acepta la tesis de la sentencia de instancia sobre que la Administración autonómica es sujeto pasivo del impuesto y de la Tasa por ser la titular registral y a todos los efectos de los inmuebles.

Ya hemos expresado que aquélla transmitió del derecho real de dominio de las viviendas a favor de los adquirentes en virtud del contrato de compraventa seguido de la entrega y ocupación efectiva de las mismas -contratos comunicados al O.A.G.E.R.-, todo ello sin olvidar, de un lado, que el sujeto pasivo a título de contribuyente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles recae ex artículo 61 y siguientes del TRLRHL sobre las personas físicas y jurídica que ostentan la titularidad, en este caso, del derecho de propiedad -que ostentan los compradores-, no la titularidad registral de dicho derecho -que ostenta la Administración de la Comunidad de Castilla y León-, y, de otro, que el sujeto pasivo de la Tasa de recogida de basuras se proyecta más específicamente sobre las personas físicas o jurídicas y las entidades que ocupen o utilicen las viviendas y locales ubicados en lugares, plazas, calles o vías públicas en que se preste el servicio "ya sea a título de propietario o de usufructuario, habitacionista, arrendatario o, incluso de precario", mencionándose la condición de propietario -no de propietario registral- entre otros variados títulos justificativos de la ocupación o utilización de las viviendas, incluido, por ejemplo, el mero precario.

TERCERO.- Costas procesales de la apelación.

De acuerdo con el criterio objetivo del vencimiento que se establece en el artículo 139.2 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, no procede imponer las costas de esta segunda instancia a ninguna de las partes.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

F A L L A M O S

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la Administración de la Comunidad de Castilla y León contra la sentencia de 25 de septiembre de 2019 dictada en el procedimiento ordinario 34/19 seguido ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 2 de Salamanca, que se revoca y, en su lugar, y estimando el recurso contencioso-administrativo interpuesto por dicha Administración contra la Resolución de 5 de noviembre de 2018 del Ayuntamiento de Salamanca, por la que a su vez se había desestimado el recurso de reposición formulado contra las liquidaciones giradas en concepto de IBI y Tasa de Recogida de Basuras de las viviendas de protección oficial, gestión pública y promoción directa en régimen de venta que se indican en la demanda, anulamos la resolución impugnada, al igual que las liquidaciones de las que trae causa, por su disconformidad con el ordenamiento jurídico, todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas en ninguna de las dos instancias.

Devuélvanse los autos originales y el expediente al órgano judicial de procedencia, acompañando testimonio de esta sentencia, y dejando el original en el libro correspondiente.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo y/o ante la Sección de Casación de la Sala de lo Contencioso- administrativo con sede en el Tribunal de Justicia de Castilla y León, de conformidad con lo previsto en el artículo 86.1 y 3 de la LJCA cuando el recurso presente interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia; mencionado recurso se preparará ante esta Sala en el plazo de treinta días siguientes a la notificación de la sentencia y en la forma señalada en el artículo 89.2 de la LJCA.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Comentarios

Noticia aún sin comentar.

Escribir un comentario

Para poder opinar es necesario el registro. Si ya es usuario registrado, escriba su email y contraseña:

 

Si desea registrase en la Administración al Día y poder escribir un comentario, puede hacerlo a través el siguiente enlace: Registrarme en La Administración al Día.

  • El INAP no es responsable de los comentarios escritos por los usuarios.
  • No está permitido verter comentarios contrarios a las leyes españolas o injuriantes.
  • Reservado el derecho a eliminar los comentarios que consideremos fuera de tema.

Últimos estudios

Conexión al Diario

Ágora

Ágora, Biblioteca online de recursos de la Administración Pública

Publicaciones

Lo más leído:

 

Atención al usuario: publicacionesinap.es

© INAP-2020

Icono de conformidad con el Nivel Doble-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI: abre una nueva ventana