Viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico

Decreto 52/2025, de 25 de febrero, de modificación del Decreto de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico (BOPV de 18 de marzo de 2025). Texto completo.

DECRETO 52/2025, DE 25 DE FEBRERO, DE MODIFICACIÓN DEL DECRETO DE VIVIENDAS Y HABITACIONES DE VIVIENDAS PARTICULARES PARA USO TURÍSTICO.

Las viviendas para uso turístico y las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico, se contemplaron por vez primera en la Ley 6/1994, de 16 de marzo , de Ordenación del Turismo, pero posteriormente resultaron excluidas por Ley 16/2008, de 23 de diciembre, de modificación de la Ley de Ordenación del Turismo.

La Exposición de Motivos de la Ley 16/2008, de 23 de diciembre, explica el porqué de dicha exclusión: “la presencia de otras figuras de alojamiento complementarias al alojamiento hotelero, como las viviendas turísticas vacacionales y el alojamiento en casas particulares, que carecen prácticamente de estándares de calidad, pues han sido diseñadas en la ley con escasos niveles de exigencia para su apertura y funcionamiento, tienen una reducida implantación en Euskadi y aportan escasas plusvalías al desarrollo económico de Euskadi; se presentan en la actualidad como un producto escasamente alineado con el nuevo modelo de desarrollo turístico concebido para Euskadi, basado en la calidad, en la sostenibilidad y en la puesta en valor de nuestros valores culturales, rurales y paisajísticos”.

Finalmente, la vigente Ley 13/2016, de 28 de julio , de Turismo, incluye de nuevo en su ámbito las viviendas para uso turístico y las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico, motivado por la modificación del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, operada por Ley 4/2013, de 4 de junio , de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler que excluyo de su régimen de aplicación las cesiones temporales, comercializadas y realizadas con finalidad lucrativa y, de viviendas que se hallaran sometidas a un régimen específico sectorial turístico, creando el marco jurídico aplicable a las mismas.

Coherentemente con estos antecedentes, la Ley 13/2016, de 28 de julio , concibe las viviendas y habitaciones de uso turístico como integrantes de lo que define como actividad y servicios turísticos (artículo 2.2.b y 2.2.e) pero, no las considera como establecimientos de alojamiento turístico (artículo 2.2.j). Esta consideración se refuerza en el articulado de la Ley ya que, aunque incluidas en el capítulo III dedicado a las empresas turísticas de alojamiento, no se integran en la sección 1.ª, reservada para los establecimientos de alojamiento que el artículo 38 de la Ley enumera: establecimientos hoteleros, apartamentos turísticos, campings, agroturismos y casas rurales y albergues.

El artículo 53 de la Ley 13/2016, de 28 de julio, define como viviendas de uso turístico aquellas “viviendas, cualquiera que sea su tipología, que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.”

El artículo 54 de la Ley 13/2016, de 28 de julio, contempla la modalidad de alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.

La Ley 13/2016, de 28 de julio , no establece limitación alguna respecto de la ubicación de las viviendas y habitaciones de uso turístico en cuanto empresas alojativas, como sí lo hace respecto de los agroturismos -alojamientos en caseríos integrados en una explotación agraria- o respecto de las casas rurales -edificios de arquitectura característica de la zona ubicados en el medio rural- en su artículo 49.

El Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, desarrolló la Ley de Turismo respecto de este tipo de alojamientos, y en su articulado no se recoge limitación alguna relativa a su ubicación.

Sin embargo, su Disposición Adicional Primera -rubricada “alojamiento turístico en el medio rural”- excluyó del ámbito de aplicación del Decreto 101/2018, de 3 de julio, “los alojamientos que se presten en las viviendas y habitaciones de viviendas particulares de uso turístico situadas en núcleos rurales o en zonas clasificadas como suelo no urbanizable, los alojamientos que presten las personas agricultoras y ganaderas en los caseríos integrados en una explotación agraria y los alojamientos que se presten en edificios o construcciones que respondan a la arquitectura tradicional, típica de la comarca o zona, que se regularán por lo establecido en la norma específica reguladora de los establecimientos de alojamiento turístico en el medio rural.”

Esta remisión normativa ha resultado inoperante porque el desarrollo reglamentario de los artículos 49 y 50 de la Ley no se ha producido, habiéndose mantenido vigente el Decreto 199/2013, de 16 de abril , por el que regulan los establecimientos de alojamiento turístico en el medio rural. Este Decreto obedece a la tipología prevista en la derogada Ley 6/1994, de 16 de marzo , de Ordenación del Turismo, y ha de ser aplicado a la luz de las nuevas determinaciones resultantes de la Ley 13/2016, de 28 de julio .

De esta manera, el Decreto 199/2013, de 16 de abril , regula con exhaustividad los requisitos aplicables a los agroturismos y a las casas rurales, pero no se limita a este tipo de modalidades alojativas. También incluye, dentro de los alojamientos turísticos en el medio rural, los que denomina “hoteles rurales”, “apartamentos rurales” y “albergues turísticos rurales”, a los que cualifica por hallarse instalados en edificios o construcciones que respeten la tradicional, típica o característica de la comarca o zona en la que se hallen, y por disponer de una capacidad de alojamiento máxima. Pero, en todo lo demás, declara aplicables los decretos dictados en desarrollo de la ley y que regulen los establecimientos hoteleros, los apartamentos y los albergues turísticos.

En consecuencia, la remisión que al Decreto 199/2013, de 16 de abril , efectúa la Disposición Adicional del Decreto 101/2018, de 3 de julio, “norma específica reguladora de los establecimientos de alojamiento turístico en el medio rural” que menciona, resulta vacía por cuanto ninguna de sus previsiones puede aplicarse a la modalidad alojativa de las viviendas para uso turístico y las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico. Ello ha originado una situación de laguna normativa que equivaldría, en su literalidad, a concluir la erradicación de estas modalidades del medio rural, conclusión que choca directamente con la regulación contemplada en la Ley 13/2016, de 28 de julio .

En la práctica, la remisión a una norma que no contempla en sus modalidades alojativas las viviendas y habitaciones para uso turístico ha derivado en la inaplicación del mandato contenido en la citada Disposición Adicional.

No debe obviarse la existencia de viviendas para uso turístico y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi que se localizan en núcleos rurales o en zonas clasificadas como suelo no urbanizable y que cumplen los requisitos establecidos por la 13/2016, de 28 de julio, pero no los exigidos por el Decreto 101/2018, de 3 de julio.

Dicha inaplicación conlleva una menor protección de las personas usuarias de estos alojamientos, en tanto no quedan concretados los requerimientos exigibles a las viviendas en el medio rural en relación con sus características edificatorias y su capacidad máxima, así como las condiciones que han de reunir para su puesta a disposición de las personas usuarias, y demás requisitos exigidos y en especial que las condiciones que permitan contribuir a que las relaciones entre las partes interesadas se lleven a cabo con una mayor seguridad jurídica, de manera que actúen bajo un marco normativo claro y definido, lo que redunda en beneficio del sector alojativo en su conjunto.

Por ello, procede clarificar el marco jurídico aplicable a las viviendas para uso turístico y las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico, se ubiquen o no en el medio rural.

Asimismo, se incorpora al texto normativo una disposición transitoria mediante la cual se establece un periodo temporal de adaptación para dichos alojamientos a los requisitos exigidos por el Decreto 101/2018, de 3 de julio.

En su virtud, de acuerdo con la Comisión Jurídica Asesora de Euskadi, a propuesta del Consejero de Turismo, Comercio y Consumo, previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su sesión celebrada el día 25 de febrero de 2025,

DISPONGO:

Artículo único.- Derogación de la Disposición Adicional Primera del Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.

Queda derogada la Disposición Adicional Primera del Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA.- Régimen de adecuación.

1.- Las personas titulares de viviendas o habitaciones de viviendas particulares para uso turístico situadas en núcleos rurales o en zonas clasificadas como suelo no urbanizable inscritas con carácter previo en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, deberán en el plazo de 6 meses a partir de la entrada en vigor del presente Decreto, adaptarse a las prescripciones contenidas en el Decreto 101/2018, de 3 julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.

Para ello deberán presentar la correspondiente Declaración Responsable, la cual se ajustará al modelo oficial contenido como anexo en el presente Decreto.

2.- Una vez presentada la declaración responsable completa, la Dirección del Gobierno Vasco competente en materia de turismo dictará resolución por la que se disponga el inicio de un procedimiento de comprobación del cumplimiento de los requisitos exigibles para el desarrollo de la actividad, que será notificada a la persona titular de la misma y se tramitará de acuerdo con los artículos 8 y 9 de del Decreto 101/2018, de 3 de julio.

DISPOSICION FINAL.- Entrada en vigor.

El presente Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco.

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