Precios medios en el mercado para estimar el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica

Orden de 19 de diciembre de 2024 por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica, radicadas en la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, que se devenguen en el año 2025, se establecen las reglas para su aplicación y se publica la metodología para su obtención (DOE de 27 de diciembre de 2024). Texto completo.

ORDEN DE 19 DE DICIEMBRE DE 2024 POR LA QUE SE APRUEBAN LOS PRECIOS MEDIOS EN EL MERCADO PARA ESTIMAR EL VALOR DE LAS EDIFICACIONES SITUADAS EN SUELO DE NATURALEZA RÚSTICA, RADICADAS EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE EXTREMADURA, A EFECTOS DE LA LIQUIDACIÓN DE LOS HECHOS IMPONIBLES DE LOS IMPUESTOS SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Y SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES, QUE SE DEVENGUEN EN EL AÑO 2025, SE ESTABLECEN LAS REGLAS PARA SU APLICACIÓN Y SE PUBLICA LA METODOLOGÍA PARA SU OBTENCIÓN

Con carácter general, tras la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio , de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible tanto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por lo que a los inmuebles se refiere, es el valor de referencia. De esta forma, se sustituye el valor real por valor, concepto que se equipara al valor de mercado. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Para el caso en que no se disponga, o no sea posible certificar dicho valor de referencia, se establece la regla alternativa para la determinación de la base imponible.

Actualmente, en el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

Es decir, no se dispone de valor de referencia para los bienes inmuebles rústicos que tienen construcciones o edificaciones, de modo que en estos casos la regla alternativa para la determinación de la base imponible será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.

La Ley 58/2003, de 17 de diciembre , General Tributaria en el artículo 57.1 establece los distintos medios o métodos a disposición de la Administración tributaria para llevar a cabo la determinación del valor de bienes y derechos. De entre los medios señalados, el artículo 57.1.c) de la citada ley, dispone que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante precios medios en el mercado.

El desarrollo del medio de comprobación de valores de bienes inmuebles establecido en el artículo 57.1.c) de la Ley General Tributaria, permite dotar de un marco de seguridad jurídica al contribuyente en las transacciones de bienes inmuebles a efectos del ITPAJD y del ISD y, al mismo tiempo, seguir reduciendo la conflictividad que se genera en el ámbito administrativo y contencioso como consecuencia de la comprobación de valores.

Mediante la presente orden se pretenden alcanzar los siguientes objetivos:

En primer lugar, permitir al contribuyente conocer anticipadamente el valor que la Administración Tributaria va a atribuir al bien objeto de la adquisición o transmisión que se propone llevar a cabo, facilitando a las personas interesadas y a los operadores jurídicos que intervengan o tengan relación con el hecho imponible conocer su valor, haciendo efectivo el ejercicio del derecho reconocido en los artículos 34.1.n) de la Ley General Tributaria y 95 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril . De este modo, la presente Orden supone una manifestación más del principio de transparencia.

En segundo lugar, desarrollar el medio de comprobación de valores de bienes inmuebles establecido en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 90 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril .

Esta orden tiene en cuenta lo dispuesto en el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio , cuyo artículo 158.2 establece que cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes.

De acuerdo con la habilitación contenida en el Decreto 66/2009, de 27 de marzo , por el que se regula la comprobación de valores a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, mediante la estimación por referencia y precios medios en el mercado, la presente orden aprueba los precios medios en el mercado y se hacen públicos los valores resultantes a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones, determina el periodo de tiempo de validez, establece las reglas para su aplicación y, asimismo, publica la metodología seguida para su obtención, dando cumplimiento al mandato contenido en las normas antes citadas.

Cabe señalar que en esta orden se da cumplimiento a los principios de buena regulación a los que se refiere el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Así, la norma es respetuosa con los principios de necesidad, eficacia y proporcionalidad en tanto que con ella se consigue el fin perseguido, la aprobación exigida por norma reglamentaria, no tratándose de una norma restrictiva de derechos o que imponga obligaciones a las personas interesadas.

Asimismo, la iniciativa es coherente con el resto del ordenamiento jurídico tanto nacional como de la Unión Europea, sus objetivos se encuentran claramente definidos y no impone nuevas cargas administrativas, cumpliendo así los principios de seguridad jurídica, transparencia y eficiencia.

De esta manera, la presente orden establece los precios medios en el mercado para estimar el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica radicadas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura para aquellos hechos imponibles que se devenguen en el año 2025.

En su virtud, en uso de las atribuciones que me han sido conferidas,

DISPONGO:

Artículo 1. Objeto.

La presente orden tiene por objeto aprobar los precios medios en el mercado de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica radicadas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen en el año 2025, y establecer las reglas para la aplicación de los citados valores.

Asimismo, tiene por objeto publicar la metodología empleada para su obtención, que figura en el anexo I de la presente orden.

Artículo 2. Precios medios en el mercado de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica.

Se aprueban los precios medios en el mercado, expresados en euros por metro cuadrado construido, para estimar el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica, radicadas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen en el año 2025. Dichos precios medios figuran en el anexo II de la presente orden.

Artículo 3. Reglas para la aplicación de los precios medios y efectos.

1. La estimación del valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica se obtendrá multiplicando los precios medios a que hace referencia el artículo anterior por la superficie construida del bien inmueble, y por el coeficiente en función de la calidad real de la edificación, cuyas tipologías de la edificación sean las siguientes:

a) Vivienda colectiva (piso).

b) Vivienda unifamiliar.

c) Vivienda unifamiliar aislada.

d) Vivienda rural.

e) Oficina.

f) Local comercial en bruto.

g) Local comercial.

h) Local en bruto.

i) Aparcamiento.

j) Almacén.

k) Almacén rural.

l) Nave en bruto.

m) Nave en bruto adosada.

n) Nave industrial.

o) Nave industrial adosada.

p) Nave agraria.

q) Nave ganadera.

r) Edificación comercial.

s) Edificación oficinas.

t) Edificación industrial.

u) Edificación docente.

v) Edificación sanitaria.

w) Edificación hostelera.

x) Edificación espectáculos.

y) Edificación cultural.

z) Edificación religiosa.

aa) Edificación deportiva.

bb) Marquesina.

cc) Piscina.

dd) Pista deportiva.

ee) Urbanización.

ff) Urbanización interior.

gg) Jardín privado.

hh) Depósito de sólidos.

ii) Depósito de líquidos.

jj) Depósito de gases.

2. Tratándose de balsas de regulación, realizadas en tierra e impermeabilizadas con lámina, para una profundidad media de un metro, se estimará un valor de 6 euros por metro cuadrado en relación con lo dispuesto en la anexo I del Decreto 179/2017, de 31 de octubre , por el que se establecen las bases reguladoras de las ayudas a la implantación de sistemas de riego que promuevan el uso eficiente del agua y la energía en las explotaciones agrarias de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

3. En el caso de invernaderos, sean de tipo raspa-amagado o multitúnel, se estará a lo dispuesto por el Observatorio de Precios y Mercados de la Agencia de Gestión Agraria y Pesquera de la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y se estimará un valor de 15,71 euros por metro cuadrado para los invernaderos tipo raspa-amagado y de 25,48 euros por metro cuadrado para los invernaderos tipo multitúnel. Los invernaderos tipo raspa-amagado se caracterizan por estar formados por módulos a dos aguas adosados, con cerramiento de la cubierta formado por láminas flexibles de plástico situadas entre dos mallas de alambre, extendiéndose el alambre a los cerramiento laterales de la estructura. El ángulo de la cubierta suele oscilar entre 6.º y 20.º. La cubierta se compone de dos partes; la raspa, que es la intersección de las dos vertientes de la cubierta de un módulo en la parte más alta; y el amagado, que es la intersección de la parte inferior de las vertientes de cubierta entre módulos adyacentes. Y los invernaderos tipo multitúnel se caracterizan por la forma semicilíndrica de la cubierta y por su estructura totalmente metálica. La unión entre las diferentes piezas se realiza mediante bridas o abrazaderas y se fijan con tornillos. En estos invernaderos el plástico se sujeta a la estructura mediante unos perfiles denominados omegas, eliminándose los entramados de alambre típicos del resto de estructuras.

4. Para aquellas edificaciones terminadas situadas en suelo de naturaleza rústica que cuenten con más de cuatro años de antigüedad, el valor obtenido de acuerdo con las reglas anteriores se corregirá en función del número de años de antigüedad y del estado de conservación de la edificación mediante coeficientes correctores, y el resultado ofrecerá el valor mínimo actualizado de la edificación a la fecha de devengo del Impuesto. Dichos coeficientes figuran en el anexo III de la presente orden.

5. Cuando el valor declarado por el contribuyente sea igual o superior al valor estimado conforme a los apartados 1, 2 y 3 de este artículo, prevalecerá aquél y no se procederá a la comprobación de valores, de acuerdo con lo establecido en el artículo 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y 90.3 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril .

6. Tratándose de bienes inmuebles a los que no sea de aplicación lo dispuesto en los apartados 1, 2 y 3 de este artículo, la Administración podrá estimar su valor aplicando los precios medios aprobados en el artículo anterior, una vez comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales con las reales del bien de que se trate.

Artículo 4. Información sobre valores.

A los efectos establecidos en los artículos 34.1.n) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre y 95 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril , los interesados en conocer el valor que la Administración tributaria asigna a las edificaciones en suelo de naturaleza rústica objeto de adquisición o transmisión, podrán calcular dicho valor en la forma establecida en el artículo anterior para las edificaciones especificadas en sus apartados 1, 2 y 3.

Los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5 del artículo anterior.

Disposición adicional primera. Habilitación para su ejecución.

Se autoriza a la Dirección General de Tributos de la Consejería de Hacienda y Administración Pública, en el ámbito de su competencia, para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente Orden.

Disposición adicional segunda. Aplicación en ejercicios sucesivos.

Los precios medios en el mercado aprobados en la presente orden se aplicarán a los hechos imponibles que se devenguen con posterioridad a 31 de diciembre de 2025, en tanto en cuanto no se lleve a cabo su actualización.

Disposición transitoria única. Valor de referencia de mercado.

1. Los precios medios establecidos en la presente orden podrán ser aplicados para determinar el valor de las edificaciones en suelo de naturaleza rústica hasta tanto no se desarrollen las previsiones contenidas en la disposición final tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario para la determinación del valor de referencia de mercado.

2. En el caso de que no figure valor de referencia de mercado publicado en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro en la fecha del devengo, el valor de las edificaciones situadas en suelo de naturaleza rústica podrá ser determinado mediante la aplicación de los precios medios establecidos en la presente Orden.

Disposición final única. Entrada en vigor.

La presente Orden entrará en vigor el día 1 de enero de 2025.

(ANEXOS OMITIDOS)

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