Algunas consideraciones sobre el régimen jurídico-administrativo de los pisos turísticos: las viviendas turísticas versus a los apartamentos turísticos. Especial referencia a la Comunidad Autónoma de Andalucía

El presente trabajo indaga acerca del estado actual de la legislación de los conocidos como “pisos turísticos” y su incidencia sobre el sector turístico. De manera concreta aborda el alojamiento turístico bajo la modalidad de viviendas turísticas en España ante la irrupción de la denominada “economía colaborativa” con la aparición de las plataformas digitales así como otros avances tecnológicos en el sector turístico alojativo. Se trata de una investigación exploratoria centrada en un análisis de una tipología específica dentro del subsector hospedaje […]

Raúl Pérez Guerra es Profesor Titular de Derecho Administrativo en la Universidad de Almería UAL. International Forum of Travel and Tourism Advocates IFTTA (*)

El artículo se publicó en el número 51 de la Revista General de Derecho Administrativo (Iustel, mayo 2019)

RESUMEN: El presente trabajo indaga acerca del estado actual de la legislación de los conocidos como “pisos turísticos” y su incidencia sobre el sector turístico. De manera concreta aborda el alojamiento turístico bajo la modalidad de viviendas turísticas en España ante la irrupción de la denominada “economía colaborativa” con la aparición de las plataformas digitales así como otros avances tecnológicos en el sector turístico alojativo. Se trata de una investigación exploratoria centrada en un análisis de una tipología específica dentro del subsector hospedaje. Se basa en un trabajo de gabinete. Como resultado, se advierte que la legislación de alojamiento turístico bajo la modalidad de viviendas turísticas en España ha experimentado un creciente desarrollo en la última década y presenta un importante nivel de dispersión, un alto grado de heterogeneidad en los criterios de categorización, y en algunos casos falta de incorporación de aspectos claves como la accesibilidad, la calidad y la sostenibilidad. Se concluye en la necesidad de unificación de criterios, respetando las particularidades locales y las competencias de las Comunidades Autónomas y como se va caminando, desde el derecho, de la regulación hacia la auto-regulación de dicha modalidad alojativa.

I.- HACIA LA CONFIGURACIÓN DE UNA NUEVA MODALIDAD ALOJATIVA: LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS

I.1.- La consideración de las viviendas turísticas: una necesidad jurídica

A partir del afianzamiento de las nuevas tecnologías en el campo del turismo los apartamentos y las viviendas turísticas(1) cobran cada vez más un mayor protagonismo como modalidad de alojamiento, tanto en el territorio español como a nivel mundial(2).

Si bien se trata de un fenómeno de importante desarrollo en la última década, no es menos cierto que su configuración jurídica se encuentra recogida en las primeras normas turísticas españolas. No obstante, esta figura aparece hoy modernizada y, en palabras de Roca Fernández-Castanys, “La verdadera novedad reside en el medio por el que se organiza su comercialización: a través del uso de las TIC’s (las conocidas, en inglés como plataformas <<peer to peer>>–de igual a igual-o por sus siglas P2P), lo que supone una universalización de la oferta con un notable ahorro de costes de transacción (al suprimirse los intermediarios), así como un aumento de la confianza de los usuarios mediante la instauración de medios de información, confirmación, reserva y pago rápidos y seguros”(3).

Precisamente, a través del empleo de las tecnologías de la información y la comunicación, este tipo de alojamiento “ha alcanzado una importancia tal por su impacto económico y turístico, que ha llevado a replantear su tratamiento jurídico”(4).

El reconocimiento público institucional del aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado en turismo ha aparecido por primera vez en la normativa sobre el Plan Nacional e Integral de Turismo (PNIT) para los años 2012 a 2015(5), que además reconoció la necesidad y propuso la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos para posibilitar la ordenación específica de estos establecimientos.

La conveniencia de regular el uso turístico de las viviendas convencionales se puede sustentar en dos necesidades básicas: por una parte, la de legalizar una actividad que ha existido prácticamente desde los tiempos más remotos(6) y que se encuentra en constante crecimiento; y por otra parte, la de garantizar un mínimo de calidad en la oferta y el posicionamiento de este alojamiento en el mercado turístico. Ello contribuye a proteger los derechos de los consumidores y a paliar efectos negativos de una sobre oferta descontrolada de alojamiento turístico que se puede traducir en actividades opacas fiscalmente, situaciones de intrusismo y competencia desleal(7).

En definitiva, es el momento oportuno para regular este tipo de alojamientos, ya que como señala Roca Fernández-Castanys “se trata de un verdadero negocio que mueve millones de turistas que, consecuentemente, demandan una serie de garantías mínimas que justifican la intervención y el control administrativo”(8). Ese control administrativo abarca la necesidad de hacer compatible la prestación de la actividad alojativa con el derecho de los propietarios y/o vecinos a disfrutar de su vivienda sin perturbaciones.

En el origen de la legalización de estos establecimientos hay que remontarse a la propia regulación de los apartamentos turísticos como figura más cercana a aquellos. Así, la primera mención a los apartamentos turísticos se halla en la Orden Ministerial de 17 de enero de 1967, que establecía el Régimen de la Hostelería, o también llamado Reglamento de la Industria Hotelera, y que determinaba las facultades administrativas, la autorización de apertura, la clasificación de los establecimientos hoteleros y los requisitos exigibles para su explotación. El Estatuto Ordenador de empresas y actividades turísticas, aprobado por Decreto 231/1965, de 14 de enero, identificaba a los apartamentos turísticos -como empresas turísticas privadas-, entre las empresas de alojamiento turístico de carácter no hotelero, establecía la competencia del entonces Ministerio de Información y Turismo sobre ellos, y determinaba los preceptos relativos a la titularidad y apertura, así como el régimen sancionador ante posibles infracciones. Posteriormente, el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales actualizaba los requisitos y las condiciones de la explotación de estos establecimientos(9).

En la década de los años 80, a partir de la promulgación de la CE y la asunción de competencias en la materia por parte de las Comunidades Autónomas, comienza una paulatina labor legislativa autonómica sobre ordenación de las empresas de alojamiento turístico bajo la modalidad de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas. No obstante, en base a la cláusula de salvaguardia del Derecho estatal del art. 149.3 CE, el reglamento de 1982 se ha mantenido en vigor, hasta hace bien poco, como derecho supletorio en aquellos aspectos no reglados por la ordenación autonómica.

Finalmente, en año 2010, y como consecuencia de la Directiva 2006/123/CEE, relativa a los servicios en el mercado interior, estas disposiciones estatales han dejado de estar vigentes tras el Real Decreto 39/2010, de 15 de enero, por el que se derogan diversas normas estatales sobre acceso a actividades turísticas y su ejercicio.

Otro elemento importante a considerar en el proceso regulatorio de las Autonomías, en uso de sus competencias turísticas, es la Ley 4/2013, de 4 de junio, que establece medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que introduce ciertas modificaciones a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos(10). Entre ellas, hay que subrayar la de excluir del ámbito de su aplicación -bajo ciertos parámetros normativos- el arrendamiento de apartamentos turísticos remitiendo su regulación a la normativa autonómica sobre la materia(11). Es decir, a partir de ahora, las Comunidades Autónomas son las encargadas de aprobar y aplicar la normativa sectorial, tal y como ha señalado Roca Fernández-Castanys(12) “() en aquellas CCAA en las que se ha alumbrado esta normativa peculiar será ésta la que se aplique en primer lugar; en cambio, en las CCAA que no hayan hecho uso de esta competencia normativa deberá seguirse aplicando la normativa civil correspondiente. Incluso, en algunos casos se permite que aún, existiendo normativa sectorial, el propietario de la vivienda pueda optar por someter su actividad a esta o la normativa sobre arrendamientos urbanos”.

Si bien es cierto que, en España, los apartamentos se han venido regulando desde los años sesenta, la legalización de las viviendas turísticas por las distintas Comunidades Autónomas se viene acometiendo últimamente en consonancia con la modificación del art. 5.e) de la LAU. En este sentido Magro Servet(13) considera que la reforma de la normativa de arrendamientos urbanos “remitió a la regulación de estas cesiones temporales de viviendas a la legislación turística, la cual tienen las Comunidades Autónomas transferidas. De esta forma, no se impide con ello el arrendamiento privado para uso turístico de viviendas, simplemente se deja su regulación a las Comunidades Autónomas, buscando que estas puedan establecer mayores condicionantes a estos alquileres si así lo precisan”. En cualquier caso, ello responde, fundamentalmente, a una demanda del sector hotelero que veía una escasa y prácticamente inexistente regulación de esta actividad turística(14).

A nivel supraestatal, las instancias comunitarias no han regulado los apartamentos ni las viviendas turísticas, pero en una Comunicación de la Unión Europea de 2016 sobre “economía “colaborativa” acepta esta última modalidad y aporta una serie de orientaciones para que estos servicios turísticos puedan realizarse de forma segura, velando por una competencia leal y efectiva y sobre todo por la protección de los usuarios(15).

Todo ello en el marco de la conocida como “Directiva de Servicios” de 2006, que prohíbe el establecimiento de medidas que obstaculicen la prestación de servicios en el territorio comunitario, y que afecta, de manera esencial, al turismo y, en su caso, al alquiler alojativo considerado indudablemente como servicio turístico(16). Como señala Socías Camacho “En la era regulatoria y de la economía colaborativa, las técnicas de intervención administrativa han de ajustarse en el marco de la unidad de mercado, de la libre competencia y de la Directiva Europea de servicios”(17).

El último paso normativo ha sido el RD 1070/2017, de 29 de diciembre, para la prevención del fraude fiscal ante la irrupción de la economía colaborativa, que impone a las plataformas de comercialización, denominadas en nuestros días “marketplaces”, distintas obligaciones administrativas que afectan a la cesión del uso de viviendas turísticas(18).

I.2. Las viviendas turísticas versus a los apartamentos turísticos en el ordenamiento autonómico

Como bien es sabido, las Comunidades Autónomas son las encargadas de las funciones de ordenación, policía administrativa, disciplina, inspección, sanción y promoción en el ámbito turístico. Estas actuaciones administrativas se rigen por la normativa sectorial o, supletoriamente por el Derecho estatal, quedando este último relegado a un segundo plano puesto que las instituciones autonómicas lo ha venido actualizando y/o sustituyendo en su propio territorio(19).

El tratamiento jurídico que se ha dado a los apartamentos y viviendas turísticas ha sido diferente tanto por lo que se refiere a intervención pública como por lo que respecta a la aplicación efectiva de las disposiciones regulatorias(20). Hasta la fecha, prácticamente todas las Comunidades Autónomas han ordenado de forma expresa la actividad de alojamiento en este tipo de establecimientos, aunque bajo diferentes denominaciones.

En cualquier caso, es imprescindible llevar a cabo algunas consideraciones previas respecto a la materialización de su ordenación jurídica:

1. Estas figuras alojativas, por lo general y hasta tiempo reciente, no habían tenido una regulación sectorial o expresa en las normativas autonómicas, salvo excepciones contadas.

2. Pese a no estar reguladas, las viviendas sometidas a este tipo de alojamiento, no se consideraban ilegales, ya que no podían vulnerar una normativa de la que carecían. Su fundamento se encuentra en el principio constitucional de legalidad, en su vertiente de vinculación negativa que opera para los ciudadanos y que les permite hacer todo aquello que la ley no prohíba.

3. En su defecto, hasta la aprobación de la citada Ley 4/2013, de 4 de junio, este tipo de actividades se consideraban arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Su regulación se contenía, por tanto, en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y, supletoriamente, en el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de ordenación de apartamentos turísticos y de viviendas turísticas vacacionales(21).

4. El art. 5.e) de dicha Ley excluye de esa normativa civil “la cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su actividad sectorial”, lo que supone un impulso definitivo a la regulación de la actividad a través de la normativa sectorial autonómica(22).

5. Las implicaciones más destacadas al respecto se corresponden con la aplicación de la propia normativa sectorial y con la necesaria concurrencia de dos requisitos imprescindibles en la actividad: que los establecimientos sean comercializados o promocionados en canales de oferta turística y, que estén sometidos a un régimen específico en su normativa sectorial. Por ello, en los supuestos en los que no confluyan estos requisitos, salvo interpretación legal en contrario, estos arrendamientos podrían considerarse arrendamientos de temporada y seguir regulándose por ello en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Las normativas autonómicas sobre apartamentos y viviendas turísticas presentan una configuración homogénea en algunos apartados y, considerablemente dispar en otras cuestiones. No obstante, se pueden sintetizar en que todas las disposiciones:

1. Se fundamentan en tres objetivos claves: La necesidad de proteger al consumidor, el fomento de los principios de calidad en la prestación de los servicios turísticos y de sostenibilidad, y la eliminación de la clandestinidad y la competencia desleal en la actividad.

2. Definen los apartamentos turísticos, conforme a unas características comunes, como aquellos espacios físicos -de distinta terminología: "inmuebles", "vivienda", "unidades de alojamiento", “unidades habitacionales”- que, con determinadas dotaciones, instalaciones y servicios, y de forma habitual y mediante precio, están destinados a servir -a través de la cesión de su uso- alojamiento por motivos turísticos o vacacionales. En la explotación de los apartamentos turísticos se impone la unidad de explotación, por lo que su administración corresponde a un único titular. Asimismo, se fijan diferentes modalidades de explotación: "bloque de apartamentos, edificios, complejos"(23) y "conjunto de apartamentos"(24).

3. Diferencian a los apartamentos de las viviendas turísticas, cuya denominación no es homogénea. Así, por ejemplo, Canarias o el Principado de Asturias se refieren a las “viviendas vacacionales”; Murcia, a los “alojamientos vacacionales”; mientras que Valencia, La Rioja, Madrid y Castilla-La Mancha, se refieren a “viviendas de uso turístico”; Galicia y Cataluña, diferencian entre “viviendas turísticas” y “viviendas de uso turístico”; Navarra, incorpora la modalidad de “viviendas turísticas rurales”; y Andalucía cuenta con “viviendas con fines turísticos”. Por su parte, el País Vasco distingue las “viviendas para uso turístico” de las “habitaciones de viviendas particulares para uso turístico”. Además, algunas normativas como la de Baleares y la de Valencia, han incluido respectivamente a las “empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas” y a las “empresas gestoras de viviendas turísticas”. Pero todas ellas responden a la definición de vivienda de uso turístico, ofrecida por Guillén Navarro, y que alberga a las distintas modalidades y terminologías utilizadas por los legisladores autonómicos, conceptuándola como: “aquella que amueblada y equipada para ser utilizada de inmediato, es cedida de modo temporal, habitual y lucrativa por su propietario o propietarios a terceros a través de una previa comercialización o promoción mediante canales de distribución de la oferta turística”(25).

4. Determinan que las viviendas turísticas ofrecen un servicio de alojamiento considerado servicio turístico y, por ello, sometido a la normativa sectorial, sin perjuicio de cualquier otra norma que le sea aplicable en función de su ubicación y características.

5. Someten esta actividad alojativa a una comunicación previa o declaración responsable(26). La exigencia de este requisito suscita cierta problemática respecto a la autorización requerida hasta hace bien poco. Es decir, la autorización para una actividad de estas características procuraba su legalidad a priori, a ojos de todos; por su parte, la declaración responsable o la declaración previa supone un control a posteriori que puede producir diferentes fricciones entre los vecinos ignorantes de la situación de sus colindantes. Pero es más, con la sustitución de la autorización por la declaración responsable, se ha vuelto al origen en la solución de los problemas, y que se halla, en el protagonismo de las acciones civiles vecinales. También se han establecido otras técnicas jurídicas. Como es la creación ex novo de entes destinados a garantizar el cumplimiento de los requisitos de la actividad. Así, como indica Esteve Pardo, surge un tercero, “las entidades de certificación privadas”(27), que nos trasladan a las técnicas del Derecho anglosajón. Finalmente, tras la polémica efectividad de las técnicas de control, se aprecian otros derroteros jurídicos. En este sentido, los Profs. Font i Llovent y Vandelli sostienen que “Se trabaja en contextos de desregulación, pero también, bajo una característica ley del péndulo, con impulsos de neo regulación en la dinámica de la unidad de mercado”(28).

6. Establecen la obligatoriedad de su inscripción en el Registro de Turismo autonómico.

7. Detallan los derechos y obligaciones de las personas usuarias. Entre los primeros, destaca el derecho a exigir las condiciones, características y prestaciones concernientes al establecimiento, que figuren en la publicidad u oferta de contratación realizada para su comercialización(29). Entre las obligaciones, hay que apuntar las de no realizar obras o reparaciones en los inmuebles sin autorización, no alojar mayor número de personas de la capacidad máxima permitida, y no ejercer actividades o usar el establecimiento con fines diferentes para los que se contrataron.

8. Enumeran los derechos y las obligaciones de los empresarios. Entre los derechos se halla el de utilización exclusiva de la denominación otorgada y el de solicitar garantía de pago por los servicios contratados. Entre las segundas, son comunes la de notificar a la Administración turística el inicio de las actividades -con carácter previo- mediante la presentación de una declaración responsable, la de controlar la ocupación mediante la llevanza del Libro-Registro o parte de entrada de viajeros, y la de comunicar el cese de actividad, cambios de titularidad y reformas. Asimismo, la normativa impone recaudos para la publicidad y la oferta en general, la tenencia de hojas de reclamaciones, la exhibición de las placas identificativas, el mantenimiento del buen funcionamiento de todas las instalaciones y servicios, así como la colaboración con los servicios de inspección turística.

9. Compelen, a los establecimientos, a disponer de un Reglamento de régimen interior que establezca normas de obligado cumplimiento para los usuarios durante su estancia.

10. Prescriben, aunque con carácter desigual, las condiciones y los requisitos técnicos mínimos y propios de la categorización o modalidades que han de reunir los establecimientos (licencias, condiciones técnicas de calidad -aire acondicionado, calefacción, equipamiento, etc- y servicios -limpieza, información, conexión a internet, etc-).

11. Prevén la potestad administrativa de otorgar dispensas frente a la exigencia de determinados requisitos, estableciendo el procedimiento a tal efecto.

12. Fijan los servicios y suministros incluidos en el precio que ha de abonar el usuario (el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje).

13. Por último, establecen el ejercicio de las potestades administrativas de inspección y sanción en materia turística, remitiendo, en caso de infracción, a lo preceptuado en las respectivas leyes de turismo.

II.- LAS VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICAS DE ANDALUCÍA

La Comunidad Autónoma de Andalucía conforma la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas turísticas vacacionales separadamente a través de dos reglamentos: El Decreto 194/2010, de 20 de abril, de apartamentos turísticos y el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del anterior (DVFT).

Para el legislador andaluz, se consideran viviendas con fines turísticos “aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo residencial, dónde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos” -art. 3 DVFT-. Con esta definición, como señala Bombillar Sáenz(30), se permite la posibilidad de alquilar una propiedad como vivienda con fines turísticos aunque se viva habitualmente en ella. Así, el propietario podrá alquilar su vivienda con fines turísticos, o bien ceder su propiedad a un tercero -persona física o jurídica- para que éste pueda realizar dicha actividad. En estos casos, al propietario no le corresponde ocuparse de ninguna gestión con los alojados, debiéndose constar este extremo en un documento o contrato. Por ello, quién ejerza la actividad será considerado su titular y el responsable de atender a las prescripciones establecidas en el reglamento.

Para que la vivienda pueda tener fines turísticos es necesario que se ubique en suelo de uso residencial y cumpla los requisitos y servicios comunes establecidos en la norma. Se permite que la vivienda pueda ser un piso, un apartamento, una casa, un chalet, etc.., aunque la capacidad de la misma no puede ser superior a quince plazas -para las viviendas completas- o seis plazas -para las habitaciones- y, en cualquier caso, no se puede alojar a más de cuatro personas por habitación(31). La andaluza, al igual que la mayoría de las normativas autonómicas, no establece una clasificación de estas viviendas por categorías.

A efectos del citado reglamento, no se considera vivienda con fines turísticos -aunque se haya alquilado por motivos vacacionales o turísticos- cuando el inmueble se halle en los siguientes supuestos -art. 1 DVFT-:

- Se ceda sin contraprestación económica.

- Sea contratada por tiempo superior a dos meses, computados de forma continuada, por un mismo usuario(32).

- Se sitúe en el medio rural, en cuyo caso se regirá por el D 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

- Le sea de aplicación la normativa sobre apartamentos turísticos(33).

- No se oferte de forma habitual, esto es, sólo en períodos determinados del año.

Como requisito esencial previo al inicio de la actividad alojativa, el titular del servicio ha de cumplimentar y presentar una declaración responsable en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos reglamentariamente, pudiendo sólo desde entonces publicitarse como vivienda con fines turísticos -art.9 DVFT-. Desde el momento en que la declaración se presente en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), se podrá comenzar con la prestación del servicio. Posteriormente, presentada la declaración responsable, el titular recibirá una resolución por la que se inscribirá en el RTA y se le asignará un código o signatura(34). Este código o signatura deberá estar indicado por toda publicidad o promoción que se realice por cualquier medio, incluidas las plataformas online(35). En caso de ejercer la actividad, o más aún publicitar la misma por cualquier medio de difusión, sin haber presentado la declaración responsable se considerará a la vivienda como clandestina, lo que está tipificado como infracción muy grave -arts. 11 y 71.1.a) DVFT-(36). No obstante, el procedimiento sancionador se iniciará no por la no inscripción, sino por la no presentación de la declaración responsable, lo que impedirá la inscripción en el RTA.

En aras a una mayor protección de los usuarios, el legislador andaluz exige, por un lado, la tenencia de las licencias preceptivas y la concurrencia de unas condiciones mínimas técnicas de seguridad y de calidad en las viviendas. Y, por otro, el cumplimiento de las obligaciones que faciliten la estancia de los huéspedes. Del análisis de los requisitos y obligaciones contenidas en la norma, se observan dos ausencias relevantes apuntadas por Roca Ferández-Castanys “El DVFT no recoge la necesidad de placa distintivo () ni la obligación de suscribir una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales o materiales que puedan sufrir las personas usuarias de las viviendas durante su estancia ()”(37).

La prestación del servicio alojativo comienza con una actuación vinculada a la seguridad ciudadana e impuesta por una normativa estatal. Al igual que cualquier empresa de alojamiento turístico, a estos inmuebles les son de aplicación lo preceptuado en la Ley 4/2015, de 30 de marzo, de Seguridad Ciudadana y, por consiguiente, los gestores han de cumplir las obligaciones de registro documental e información sobre los huéspedes: Deben cumplimentar el Libro-Registro y presentar los partes de entrada de viajeros conforme a lo establecido en la Orden INT/1922/2003, de 3 de julio, sobre libros-registro y partes de entrada de viajeros en establecimientos de hostelería y análogos.

La entidad explotadora ha de entregar la vivienda turística a la hora pactada. De lo contrario, se presumirá que el derecho de ocupación de la misma comienza a las 16:00 h. y finalizará a las 12:00 h. del último día contratado. En el caso de que el titular no se encuentre en la vivienda a la hora acordada, los clientes han de concertar previamente la entrega de llaves y documentación. Tras cumplimentar el parte de entrada de viajeros, al huésped se le ha de entregar el documento de admisión(38) a modo de contrato, en el que ha de constar, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el RTA, el número de alojados, las fechas de entrada y de salida, el precio total de la estancia y un número de teléfono -art.7 DVFT-. Una copia de este documento, una vez cumplimentado y firmado por el usuario, ha de conservarse durante 1 año por la persona o entidad explotadora, a disposición de los órganos competentes, por su valor probatorio a efectos administrativos.

Una vez instalados en la vivienda, si los usuarios incumplieran alguna de las obligaciones establecidas en la Ley de Turismo de Andalucía, de manera especial las relativas a las reglas de convivencia, los titulares de la actividad alojativa podrán denegar su permanencia y requerirles el abandono de la misma en el plazo de veinticuatro horas -art. 2 DVFT-. En cuanto a precios y reservas, hay que destacar que el precio ofertado es por noche de estancia y, en todo caso, se entiende incluidos el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada y el uso de ropa de cama y baño y de menaje -art. 8 DVFT-. Las condiciones de precio, reserva y anticipos, se rigen según lo expresamente pactado entre ambas partes del contrato(39). Pero, en el momento de efectuar la reserva se facilitará al usuario un justificante de su realización, que ha de expresar el precio total de la reserva, los anticipos efectuados -si los hubiese- y las penalizaciones aplicables, en su caso.

A falta de pacto, los gestores de estos inmuebles pueden exigir a los usuarios que efectúen una reserva, un anticipo del precio en concepto de señal hasta un máximo del 30% del total de la estancia, entendido a cuenta del importe resultante de los servicios reservados. En caso de producirse la cancelación de la reserva por el usuario, el titular de la actividad podrá retenerle hasta el 50% del anticipo efectuado si la anulación se efectúa antes de diez días de la fecha prevista para la ocupación -más allá de este plazo, podrá retener el importe total del anticipo-.

Finalmente, cuando la cancelación se efectúe por parte del titular de la actividad, deberá devolver al usuario el anticipo efectuado y, si la reserva se cancela, con menos de diez días de antelación, además, deberá indemnizarle con el 30% del precio de la estancia contratada. De producirse aquella por motivos de fuerza mayor, debidamente justificada, sea por la parte que sea, no se podrá aplicar penalización alguna -art. 8 DVFT-.

III.- A MODO DE CONCLUSIÓN

Los cambios en la manera de viajar y hábitos de los turistas, junto a la aparición de nuevas formas de comercialización -directas y sin intermediarios- basadas en las tecnologías de la información y la comunicación, ha supuesto la aparición y el crecimiento de nuevas modalidades de alojamiento así como su incorporación a la oferta turística reglada. Además de ello, la aparición de la “economía colaborativa” y las plataformas on line de difusión y comercialización de viviendas particulares para usos turísticos han planteado nuevos retos y un cambio de paradigma turístico a escala global en la que el Derecho tiene mucho que decir(40). De hecho, este tipo de alojamientos, que no se identifican con los apartamentos turísticos tradicionales ni tampoco constituyen una manifestación de economía colaborativa al concurrir ánimo lucrativo en su explotación, se ha convertido en un fenómeno global a nivel mundial en creciente expansión en el que se hace necesaria su regulación.

Tras la derogación del Reglamento estatal sobre apartamentos turísticos y viviendas turísticas vacacionales de 1982 y la exclusión de estas modalidades de la LAU, se puede afirmar que existe una clara tendencia a que las Comunidades Autónomas regulen este tipo de alojamiento.

Como consecuencia de la potestad autonómica de auto-regulación, la normativa española vigente en esta materia se caracteriza por un importante nivel de dispersión y un alto grado de heterogeneidad que afecta básicamente a los aspectos clasificatorios y de categorización. No obstante, se advierten aspectos comunes reglados que constituyen el fundamento sobre el que se estructura la ordenación del sector.

Asimismo, en algunos casos, existe una falta de adecuación regulatoria a las nuevas necesidades y preferencias que presenta el perfil de la demanda de este tipo de alojamiento. En otros, no se profundiza en temas relevantes, como las empresas de explotación, o no se incluyen aspectos claves de la regulación como la accesibilidad al establecimiento, la calidad en el servicio y la sostenibilidad turística. Algunas disposiciones, por su parte, imponen limitaciones a la prestación del servicio de alojamiento que afectan a la determinación de estancias mínimas o máximas, la localización, la antigüedad de la edificación, etc y, hasta al número de establecimientos permitidos. Estas medidas, que no se observan en disposiciones de similar naturaleza regulatorias de otros tipos de alojamiento turístico, han sido calificadas por los tribunales competentes contrarias a la libre competencia y a la normativa comunitaria.

Existe otro aspecto bastante polémico sobre el que la normativa ha actuado de forma dispar, nos referimos a los conflictos que pueden originarse por la prestación de la actividad de alojamiento turístico en inmuebles residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal. En esta cuestión, se ofrecen diversas posibilidades, desde la exigencia de una autorización de la Comunidad de propietarios -cuando no existan estatutos- hasta la de comercializar libremente el alojamiento cuando no exista prohibición expresa en aquéllos. Por ello, algunas opciones pueden suscitar ciertas polémicas al contener ciertas cláusulas que llegan a afectar a los ámbitos competenciales del Estado.

Por otra parte, también los ayuntamientos son sujetos que desempeñan un rol considerable en la explotación de este tipo de alojamientos. El empleo de las potestades con que cuenta la Administración Local y, de manera particular, aquellas de carácter urbanístico, ambiental, o de sostenibilidad, etc, los convierten en actores trascendentes en relación a la regulación de los apartamentos y las viviendas turísticas en sus respectivos territorios(41). Pero, además, de hecho muchas son las Ordenanzas que tangencialmente se refieren a esta modalidad alojativa, y muchas otras -como viene señalando la jurisprudencia y la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia(42) (CNMC)- las que contienen algunas medidas de dudosa legalidad por imponer trabas al principio de “libre prestación de servicios” en sus respectivos ámbitos municipales(43). Sin embargo, respecto a la actividad turística, hay que destacar que tanto los legisladores autonómicos como los locales han obviado definir el marco de actuación de la CNMC, lo que sería aconsejable en aras a mejorar el cumplimiento de la legalidad y de la seguridad jurídica.

Recordemos que el art. 38 de la Constitución Española reconoce la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado y al mismo tiempo encomienda a los poderes públicos su garantía y protección. Por esta razón resulta necesario que, en la elaboración de las normas y, en general, en la actividad administrativa, se impulse el incremento de la competencia, mediante marcos regulatorios efectivos que favorezcan la misma y la eficiencia de los mercados y evitando, en todo caso, que determinadas disposiciones regulatorias puedan introducir distorsiones que alteren el juego competitivo. Como ha señalado Muñoz Machado, no debe olvidarse que “no es lo mismo un Estado que se abstiene y retrae, potenciando al máximo la posibilidad de que la sociedad asuma la satisfacción de sus necesidades y organizando los mercados de un modelo que los intereses privados y los públicos se conjuguen ordenadamente en ellos, que un Estado que, como el del siglo XX, se preocupa de participar activamente como gestor de empresas y prestador de servicios de toda clase”(44).

En este sentido hay que subrayar que las actuales tendencias del Derecho, como señalan, por un lado, Esteve Pardo, se activan desde “decidir y regular en la incertidumbre hacia la autorregulación regulada.”(45) y, por otro, Garrigues Walker, al indicar "Los efectos de la crisis económica, la revolución digital y los cambios agudizan esta sensación de desamparo"(46). Y como nos indica Herrero Suárez “Para evitar la inseguridad jurídica que conlleva la situación de alegalidad o paralegalidad que plantean estos modelos, es conveniente dotar a estos nuevos mercados globales y virales de un marco adecuado que pueda encontrar un punto de equilibrio entre la autorregulación por los operadores privados y los excesos regulatorios”.(47)

En síntesis, la regulación de estas nuevas modalidades alojativas que complementan la oferta turística es absolutamente necesaria para lograr el objetivo del Derecho que, en este caso, se identifica con la calidad de los servicios y con la competitividad del turismo en España. Para concluir, es de destacar que el turismo no puede y no debe ser un sector en el que se produzca una huida feroz del Derecho administrativo. Esa legislación viene avalada por los efectos positivos que produce en la protección de los turistas, en la consolidación de los destinos y en la resolución de diversos conflictos urbanísticos, vecinales(48) y esencialmente económicos que pueden propiciar en muchos casos escenarios de competencia desleal donde impere la economía sumergida.

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NOTAS:

(*). Doctor en Derecho por la Universidad de Almería. Profesor Consultor en la Universidad Oberta de Cataluña. Principales líneas de investigación: Derecho del turismo. Derecho administrativo económico.

(1). También denominados estos como “de corta duración” por DOMENECH PASCUAL, G. (2017). “La regulación autonómica y local de las viviendas de uso turístico”, Anuario de Derecho Municipal, n. 11, p. 44.

(2). En relación a las nuevas tecnologías en el ámbito del turismo puede consultarse BASTANTE GRANELL, V. (2018), "El turista 3.0 o adprosumer: un nuevo reto para el derecho y la economía", Revista Internacional de Derecho del Turismo, vol. 2, n. 2, pp. 69 y 70, en el que el autor indica "Salvo que cambien las formas de proceder ... por parte de los poderes públicos, nos encontramos ante un turista 3.0 vulnerable dentro del entorno digital o electrónico" y "No puede fomentarse la economía digital en detrimento de derechos de los usuarios. Los poderes públicos deben actuar más rápido -en campañas de difisión, formación y sensibilización- y las empresas deben ser empáticas, aplicando códigos de buenas prácticas.... Es momento de trabajar, por consiguiente, en protección del turista digital vulnerable".

(3). Vid. ROCA FERNÁNDEZ-CASTANYS, M. L. (2017) “¿Matando a la gallina de los huevos de oro?: Algunos apuntes sobre la nueva regulación de las viviendas de uso turístico (especial referencia al caso andaluz)” en Revista Internacional de Derecho del Turismo, n. 2, p. 2.

(4). Es de descatar desde una perspectiva amplia del derecho civil, administrativo y fiscal el trabajo de CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, G. (Dir.) (2018). Viviendas de uso turístico: régimen civil, administrativo y fiscal, ed. REUS, Madrid.; CUSCÓ PUIGDELLÍVOL, E. y FONT GAROLERA, J. (2015). “Nuevas formas de alojamiento turístico: comercialización, localización y regulación de las viviendas de uso turístico en Cataluña”. Biblio 3W Revista Bibliográfica de Geografía y Ciencias Sociales, Universidad de Barcelona, vol XX, n. 1.134, al indicar “() el uso de las TIC comporta una notable reducción de los costes de promoción del producto y de comunicación con el cliente, el cual puede informarse, escoger y pagar a distancia”; y GUILLÉN NAVARRO, N. A. (2015) “La vivienda de uso turístico y su incidencia en el panorama normativo español”. Revista Aragonesa de Administración Pública, n. 45-46, p. 102.

(5). Vid. SECRETARÍA DE ESTADO DE TURISMO, Ministerio de Industria, Energía y Turismo (2011). “Plan Nacional e Integral de Turismo 2012-2015”. Sobre la evolución de la política turística en España puede verse entre otros: PÉREZ GUERRA, R. (2014). “La intervención administrativa en el sector turístico español: La política turística”, Revista Aragonesa de Administración Pública, n. 43-44, pp. 396 a 413; y GUILLÉN NAVARRO, N.A. (2015). “La vivienda, op. cit., p. 115.

(6). Es de descatar el estudio del desarrollo del alquiler vacacional en la historia del turismo desde el siglo XVI hasta nuestros días que realiza LLOBEL DALMAU, A. (2018). “Los alquileres turísticos: contexto histórico y situación actual”. Revista de Estudios Turísticos, n. 215, pp. 79 a 99.

(7). En este sentido pueden verse los recientes trabajos de CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, G. (Dir.) (2018). Viviendas de uso turístico: régimen civil, administrativo y fiscal, ed. REUS, Madrid; PERÉZ GUERRA, R.; CEBALLOS MARTÍN, Mª. M. y DEL BUSTO, E. (2018). “Marco normativo de los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en España. Especial mención a la Comunidad Autónoma de Madrid”, Revista de Análisis Turístico, n. 26 (1); y DEL BUSTO, E., CEBALLOS MARTÍN, Mª. M. y PÉREZ GUERRA, R. (2018) “Desafíos en la regulación de los apartamentos y viviendas de uso turístico en España”, Libro de Actas del XX Congreso Internacional de Turismo AECIT 2018 “Conocimiento, creatividad e innovación. Hacia el turismo del futuro”, celebrado en Roquetas de Mar, Almería, los días 21 a 23 de noviembre de 2018. pp. 51 y ss.

(8). Vid. ROCA FERNÁNDEZ-CASTANYS, Mª. L. (2017) “¿Matando, op. cit., p. 4.

(9). Respecto a los antecedentes jurídicos de los apartamentos y las viviendas turísticas pueden verse entre otros: ROCA ROCA, E., CEBALLOS MARTÍN, Mª. M. y PÉREZ GUERRA, R. (1998). La Regulación Jurídica del Turismo en España. Servicio de Publicaciones de la Universidad de Almería, Almería, pp. 78 a 80 y PÉREZ GUERRA, R. (Coord.) (2006). Derecho de las actividades turísticas, Editorial Universidad Oberta de Cataluña, Barcelona, pp. 51 a 77.

(10). Y el reciente Real Dereto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el cual como medidas más significativas alarga la duración del contrato de alquiler de 3 a 5 años, os a 7 si el arrendador es una empresas e impide subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC. Esta última disposición ha sido la tercera normativa reguladora del alquiler de viviendas en menos de tres meses.

(11). Entre otros trabajos véanse: BERROCAL LANZAROTE, A. I. (2013). “Análisis de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del marcado de alquiler de viviendas”, Actualidad Civil, 7-8; COSTA RODAL, L. (2013). “Principales novedades introducidas en la LAU/94 por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, Aranzadi civil-mercantil, Revista Doctrinal, 2 (6), pp. 35 a 42; FELIÚ AMENGUAL, B. (2014). “Arrendamientos urbanos: de la ley estatal 4/2013 a la Ley General Turística”, Boletín de la Academia de Jurisprudencia y Legislación de las Illes Balears, n. 15, pp. 177 a 188; FRANCH FLUXA, J. y RIBAS CONRADO, J. F. (2013). “El alquiler de viviendas para uso vacacional. Perspectiva actual, problemas y propuestas legales”. Revista de Estudios Turísticos, n. 196, pp. 33 a 57; y MARTOS CALABRÚS, M. A. (2014). “El contrato de arrendamiento de vivienda vacacional tras la reforma del artículo 5 de la LAU por la ley 4/2013”, Revista de Derecho Civil, vol. I, núm. 1 (enero-marzo), pp. 91 a 102.

(12). Vid. ROCA FERNÁNDEZ-CASTANYS, M.L. (2017). “¿Matando, op. cit., p. 7.

(13). Vid. MAGRO SERVET, V. “Aspectos relevantes de la reciente reforma de la LAU por la Ley 4/2013, de 4 de junio”, Revista Aranzadi Doctrinal, (2013), n. 4, parte Estudio, p. 35.

(14). Parte de la doctrina ha entendido que el arrendamiento de temporada se ha utilizado durante años para suplantar la normativa turística. Entre otros: vid. ROMÁN MÁRQUEZ, A. (2014) “Las viviendas particulares dedicadas a la actividad de alojamiento turístico. Su exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos”. Revista Internacional de Doctrina y Jurisprudencia, n. 6, p. 4; y VERDERA IZQUIERDO, B. (2009). “El arrendamiento de temporada frente a las estancias turísticas en viviendas”. El Consultor inmobiliario, n. 107, pp. 1 a 17. Junto a ellos, téngase en cuenta la STSJ de Madrid 291/2016, de 31 de mayo, que indica “que dicho régimen sea opcional para los propietarios de viviendas no significa que la regulación sea conforme a Derecho obviamente, no es la posibilidad de excluir la aplicación de la norma por el destinatario de la misma lo que determina su conformidad o no a Derecho (), sino su adecuación por si misma a dicho Ordenamiento Jurídico, con independencia de la elección del particular de acometer o no dicha actividad regulada”.

(15). Vid. Comunicación de la Comisión al Parlamento, al Consejo, al Comité Económico y Social Europeo y al Comité de las Regiones A European agenda for the collavorative economy, de 2 de junio de 2016, COM (2016) 356 final. Debe recordarse que las Comunicaciones de la UE no tienen carácter vinculante para los Estados miembros ni tampoco, por consiguiente, para sus ciudadanos.

(16). Vid. Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior. Téngase en cuenta que en base a la citada disposición, cualquier proyecto de ley o disposición reglamentaria -estatal, autonómica o local- que someta la prestación de servicios de alojamiento a “restricciones cuantitativas o territoriales” deberá incorporar una memoria justificativa en la que se evalúen estas restricciones y se motive que las mismas vienen justificadas por una “razón imperiosa de interés general” y respeten los principios de no discriminación y proporcionalidad. Antes de su aprobación, tanto el proyecto normativo como la correspondiente memoria deberán ser comunicados por el órgano administrativo competente al Ministerio de Asuntos Exteriores y Cooperación para su posterior notificación a la Comisión Europea. En el ámbito del turismo puede verse al respecto: TUDELA ARANDA, J. (2010). “Turismo”, en BERMEJO VERA, J. y LÓPEZ RAMÓN, F. (Dirs.). Tratado de derecho público aragonés, ed. Cívitas, Cizur Menor, (Navarra), pp. 1662 a 1664, que considera “la importancia de la Directiva 123/2006, se traduce en la huida del régimen de autorización previa y la inscripción en el registro de turismo autonómico correspondiente únicamente a efectos informativos, en aras todo ello a la llamada simplificación administrativa”; BERMEJO LATRE, J.L. y ESCARTÍN ESCUDÉ, V. (2010). “El impacto de la reforma de la Directiva Bolkestein y la reforma de los servicios en el sector del turismo”, en MOREU CARBONELL, E. El impacto de la Directiva Bolkestein y la reforma de los servicios en el derecho administrativo, Monografías de la Revista Aragonesa de Administración Pública, pp. 462 a 512; y MELGOSA ARCOS, F.J. (2011), “Directiva de servicios y turismo: aproximación a la incidencia de la directiva de servicios de mercado interior”, Noticias de La Unión Europea, n. 317. Desde la jurisprudencia son de destacar: STSJ de Madrid, de 31 de mayo, de 2016, STSJ de Canarias, de 21 de marzo de 2017 y de 25 de mayo de 2017; y la STSJ de Castilla y León de 2 de febrero de 2018.

(17). Vid. SOCÍAS CAMACHO, J.M. (2018). “Estado regulador y alojamiento colaborativo. El régimen de la intervención pública limitadora de la prestación del servicio”, Revista de Administración Pública, n. 205, pp. 138.

(18). Respecto a la regulación de economía colaborativa y las viviendas de uso turístico es de interés el trabajo de RODRÍGUEZ FONT, M, (2017). “Barreras regulatorias a la economía colaborativa y nuevas vías de imougnación de normas: el caso de las viviendas de uso turístico”, Revista Española de Derecho Administrativo, n. 182, en el que señala “El reto para el Derecho Administrativo es regular el mercado colaborativo sin dinamizar aquello que lo hace beneficioso y eficiente. Es por ello fundamental identificar tanto su objeto como el tipo de mecanismos, relaciones y confluencias en las que radica su éxito ahora que es, todavía un terreno en el que la intervención pública es incipiente”.

(19). Véanse entre otros trabajos: RODRÍGUEZ-ARANA MUÑOZ, J. (2001), “La distribución de competencias en materia de turismo”, Documentación Administrativa, n. 259-260; GALLARDO CASTILLO, Mª. J. (2001). “La distribución constitucional de competencias en materia de turismo y su tratamiento en las Leyes Autonómicas: su promoción y ordenación”, Documentación Administrativa, n. 259-260; y PÉREZ GUERRA, R. y CEBALLOS MARTÍN, Mª.M. (2009), La configuración del Derecho del turismo autonómico español en el ordenamiento jurídico-administrativo-constitucional”, Revista Aragonesa de Administración Pública, n. 35.

(20). Para un conocimiento detallado pueden consultarse entre otros: GUTIERRÉZ ALONSO, J.J. y BOMBILLAR SÁENZ, F.M. (2013), “Otros establecimientos de alojamiento turístico”, en FERNÁNDEZ RAMOS, S. (Dir.) y PÉREZ GUERRA, R. (Coord.) Manual de Derecho Administrativo del sector turístico, ed. Tecnos, Madrid, pp. 138 a 140; FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, C. (2010). Derecho administrativo del Turismo. 5ª ed., ed. Marcial Pons Ediciones Jurídicas y Sociales S.A., Madrid, pp. 198 a 203; PÉREZ FERNÁNDEZ, J.M. (Director) (2004). Derecho Público del Turismo. Thomson Aranzadi, Cizur Menor, Navarra, pp. 226 a 232; BLANQUER CRIADO, D. (1999). Derecho del turismo, Editorial Tirant lo Blanch, Valencia, pp. 421 a 432; y PÉREZ GUERRA, R. (Coord.) (2006). Derecho de las actividades., op. cit., pp 51 a 77. Y de manera concreta, sobre viviendas turísticas vacacionales véanse entre otros: DE LA ENCARNACIÓN, A. M. (2016). “El alojamiento colaborativo: Viviendas de uso turístico y plataformas virtuales”. Revista de Estudios de la Administración Local y Autonómica, n. 5; PERÉZ GUERRA, R.; CEBALLOS MARTÍN, Mª. M. y DEL BUSTO, E. (2018). “Marco normativo de los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en España. Especial mención a la Comunidad Autónoma de Madrid”, Revista de Análisis Turístico, n. 26 (1) y DEL BUSTO, E., CEBALLOS MARTÍN, Mª. M. y PÉREZ GUERRA, R. (2017) “Régimen jurídico de los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en España. Especial mención a la Comunidad de Madrid”, en Actas VIII Simposio Internacional y XIV Jornadas Nacionales de Investigación –Acción en Turismo CONDET 2017: “Desafíos del turismo para el desarrollo sostenible”, del 4 al 6 de octubre, Buenos Aires, Argentina; GUILLÉN NAVARRO, N. A. (2015) “La vivienda, op. cit.; GUILLÉN NAVARRO, N. A. e IÑIGUEZ BERROSPE, T. (2016) “Acción pública y consumo colaborativo. Regulación de las viviendas de uso turístico en el contexto p2p”. Pasos. Revista de Turismo y Patrimonio cultural, Vol. 14, n. 3; HERRERO SUÁREZ, C. (2017), “Las viviendas de uso turístico: ¿El enemigo a batir?. Reflexiones sobre la normativa autonómica en materia de alojamientos turísticos”, Revista de Estudios Europeos, n. 70, p. 156; ROCA FERÁNDEZ-CASTANYS, M. L. (2017) “¿Matando, op. cit.; y ROMÁN MÁRQUEZ, A. (2014) “Las viviendas, op. cit.

(21). Téngase en cuenta MAGRO SERVET, V. (2013). “Aspectos relevantes, op. cit.; y para la jurisprudencia, entre otras vid. la STSJ de Madrid 447/2013, de 7 de mayo.

(22). Véanse entre otros: ROMÁN MÁRQUEZ, A. (2014) “Las viviendas, op. cit. y MARTOS CALABRÚS, M. A. (2014). “El contrato, op. cit. pp. 91 a 102.

(23). Se entiende por bloque de apartamentos turísticos “la totalidad de un mismo edificio o complejo integrado por apartamentos, bungalows o villas, destinado al tráfico turístico y explotado por una sola unidad empresarial”.

(24). Se entiende por conjunto de apartamentos turísticos “el agregado de un determinado número de unidades de alojamiento (apartamentos, bungalows o villas) que ubicados en el mismo o en distintos edificios o emplazamientos, y sin constituir un bloque se destinen al tráfico turístico, bajo una misma unidad empresarial de explotación”.

(25). Vid. GUILLÉN NAVARRO, N. A. (2015) “La vivienda, op. cit., p. 119.

(26). Vid. ESTEVE PARDO, J. Lecciones de Derecho administrativo, 16ª ed., Marcial Pons, Madrid, 2017 pp. 355 a 393. Este autor manifiesta que “La clásica actividad administrativa de policía o limitación de la Administración ha pasado de la autorización previa al ejercicio de la actividad a la comunicación y declaración de actividades y servicios por los particulares”.

(27). Vid. ESTEVE PARDO, J. “Decidir y regular en la incertidumbre. Respuestas y estrategias del Derecho público, en DARNACULLETA I GARDELLA, M. M.; ESTEVE PARDO, J. y SPIEKER GEN.DÖHMANN, I. (eds.) (2015). Estrategias del Derecho ante la incertidumbre y la globalización. Marcial Pons, Madrid, pp. 33 a 46, el cual señala que se está produciendo un fenómeno que va “De la regulación a la autoregulación ante la incertidumbre y la globalización”.

(28). Vid. FONT I LLOVENT, T. y VANDELLI, L. (Dirs.) (2018). Ordenación jurídico-administrativa del turismo, ed. Atelier-Facultat de Dret-Universitat de Barcelona, Barcelona, p.13.

(29). Conforme a la normativa vigente sobre publicidad, comercio electrónico y defensa del consumidor y usuario.

(30). Vid. BOMBILLAR SÁENZ, F. (2017), “Otros establecimientos de alojamiento turístico”, en FERNÁNDEZ RAMOS, S. y PÉREZ MONGUIÓ, J.M., Estudios sobre el Derecho del Turismo de Andalucía, IAAP, Sevilla, pp. 368 y 369

(31). Vid. ROCA FERNÁNDEZ-CASTANYS, M. L. (2017) “¿Matando, op. cit., pp. 16 y 17. Respecto al número de habitaciones y superficie mínima de las habitaciones en las VFT es de destacar la reflexión que aporta la autora al indicar: “A diferencia de lo que ocurre en otras normas autonómicas, el DVFT no limita el número de habitaciones que una misma persona puede comercializar, por lo que podría argumentarse que, en principio, es lícito que una misma persona pueda ofrecer habitaciones en más de una vivienda () a diferencia de lo que ocurre en otras normas autonómicas el DVFT no prevé la superficie mínima de las habitaciones según las plazas”.

(32). Vid. ROCA FERNÁNDEZ-CASTANYS, M. L. (2017) “¿Matando, op. cit., pp. 14 y 15. En su opinión: “El DVFT no precisa qué ocurre en caso de que la duración excediera del plazo antedicho (dos meses), aunque cabe afirmar que en tal caso la actividad deberá calificarse jurídicamente de otro modo y aplicarse la normativa que corresponda. Ello significa, en definitiva, que en una misma vivienda, en función del plazo por el que se contrate puede estar sometida a regímenes diversos. El cómputo del plazo se hará de fecha a fecha, siendo de aplicación las normas generales sobre plazos recogidos en el Código Civil, pues estamos en presencia de un contrato de esa naturaleza”. Téngase también en cuenta que la Comunidad de Madrid, estableció en un inicio la limitación de contratar viviendas de uso turístico por un período inferior a 5 días en el art. 17.3 de su D 79/2014, de 10 de julio, pero el TSJ de Madrid en las SS 303/2016, de 2 de junio y 291/2016, de 31 de mayo, elimino dicha restricción temporal al considerar que contenía una limitación de la libertad de empresa.

(33). Vid. D 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

(34). El código o la signatura a asignar es tal que: VFT/AL/00000; VFT indica que se trata de una vivienda con fines turísticos; AL se corresponderá con las dos primeras letras de la provincia donde se encuentra la vivienda; y 00000 es un número de orden secuencial.

(35). Sobre la intermediación turística y las plataformas on line vid. PÉREZ GUERRA, R. (2017). “La regulación jurídico-administrativa de la intermediación turística a la luz de la nueva Directiva de viajes combinados”, Revista Aragonesa de Administración Pública, n.49-40.

(36). No debemos olvidar la problemática que se puede presentar con el ejercicio de la actividad inspectora en el acceso a dichas viviendas.

(37). Vid. ROCA FERNÁNDEZ-CASTANYS, M. L. (2017) “¿Matando, op. cit., pp. 20 y 21.

(38). Respecto al derecho de admisión en establecimientos públicos, vid. ROCA FERNÁNDEZ-CASTANYS, Mª. L. (2010). “Régimen jurídico-administrativo del derecho de admisión en establecimientos públicos. Especial referencia al caso andaluz”, Revista Aragonesa de Administración Pública, n. 36, pp. 349, la cual indica que “Dicho acceso no podrá limitarse sino por causas concretas y determinadas, con la posible aparición del conflicto entre el derecho de los usuarios a acceder a dichos locales y el de los titulares a restringirlo invocando el derecho de admisión”; y la STSJ de Madrid 303/2016, de 2 de junio, en cuyo FJ 5º sostiene que “ () las viviendas de uso turístico son domicilios privados y no establecimientos turísticos y, también considera que el derecho a la inviolabilidad del domicilio permitirá a los propietarios de esas viviendas negar el acceso a quién tuvieren por conveniente (). Por ello las disposiciones ahora discutidas parecen legítimas y perfectamente equiparables con las que se exigen, y aún con mayor intensidad, a otros establecimientos donde se prestan servicios turísticos donde, aunque esté reconocido el derecho de admisión (que no se niega tampoco a estos establecimientos) ello no supone que sea posible efectuar discriminación del tiempo de la que además está expresamente proscrita en el artículo 14 de la Constitución Española”.

(39). Vid. CEBALLOS MARTÍN, Mª. M. y PÉREZ GUERRA, R. (2001). El contrato turístico de alojamiento hotelero, ed. Comares, Granada, pp. 65 y 66. Dichos autores indican que “se trata de un contrato mercantil con marcados matices de carácter administrativo (). La intervención administrativa en este campo es muy amplia ()”.

(40). En este sentido, uno de los sectores en los que han tenido mayor éxito éstas plataformas ha sido el arrendamiento de viviendas con fines turísticos. En ocasiones la plataforma mediadora interviene de tal forma que es indispensable para la perfección del contrato. El rol de mediador de la plataforma conlleva que perciban del arrendador una comisión, un porcentaje fijo sobre el total del precio del arrendamiento; y de los arrendatarios otra comisión, consistente en un porcentaje también sobre el importe del alquiler. La delimitación de la intervención de las plataformas es imprescindible para evitar que prosperen negocios que enmascaren relaciones laborales y operaciones fiscales. Sobre la intermediación turística y las plataformas on line vid. PÉREZ GUERRA, R. (2017). “La regulación jurídico-administrativa de la intermediación turística a la luz de la nueva Directiva de viajes combinados”, Revista Aragonesa de Administración Pública, n.49-40.

(41). En el ámbito local, sobre la planificación urbanística del turismo y su influencia sobre las viviendas turísticas en el ámbito local pueden verse los novedosos artículos de: ARANA GARCÍA, E. (2018). “La intervención local en las viviendas de uso turístico a través de la zonificación urbanística: requisitos y consecuencias”, Revista de Estudios de la Administración Local y Autonómica, n. 10, pp. 6 a 21 y ROMÁN MÁRQUEZ, A. (2018). “Planificación urbanística del turismo: la regulación de las viviendas de uso turístico en Madrid y Barcelona”, Revista de Estudios de la Administración Local y Autonómica, n. 10, pp. 22 a 39. Este último autor nos muestra una importante reflexión “()resulta necesario reflexionar sobre si el derecho fundamental a una vivienda digna comprende el derecho de los ciudadanos a residir en un lugar concreto de la ciudad y, en caso de que así fuese, si este derecho sería superior al derecho de los propietarios de las viviendas a obtener el mayor rendimiento económico de éstas-y, consecuentemente, a no sostener en solitario iniciativas de naturaleza social cuya responsabilidad corresponde principalmente a los poderes públicos-.”.

(42). Vid. L 3/2013, de 4 de junio, de creación de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia.

(43). Es de interés el estudio de SOCÍAS CAMACHO, J.M. (2018). “Estado regulador y alojamiento colaborativo”, op. cit., pp. 152 y 153, en el que la autora nos señala “() la Directiva de Servicios afecta a la regulación de los requisitos de establecimiento de una actividad turística o su ejercicio. Pero una cosa es la regulación de dichos requisitos y otra distinta es la zonificación (). En consecuencia se aprecian dos situaciones que es preciso diferenciar a efectos de la aplicabilidad de la Directiva de servicios a la comercialización turística en viviendas: a) una, relacionada con el ámbito del urbanismo o la ordenación del territorio (); b) Y, otra, relacionada con la actividad y las condiciones de prestación del servicio (sometida a la Directiva y a la legislación de trasposición), referida al ámbito del uso o servicio considerado en su estricto sentido, es decir, a la actividad concreta y específica a desarrollar y a sus condiciones de funcionamiento posterior”.

(44). Vid. MUÑOZ MACHADO, S. (2011). Tratado de derecho Administrativo y Derecho Público General, T. IV, ed. Iustel, Madrid , p. 490.

(45). Vid. ESTEVE PARDO, J. (2009). El desconcierto del Leviatán. Política y derecho ante la incertidumbre de la ciencia, Marcial Pons, Madrid, pp. 153 y 154; y ESTEVE PARDO, J. “Decidir, op. cit., p. 46.

(46). Vid. GARRIGUES WALKER, A. (en colaboración de Antonio García Maldonado) (2018), Manual para vivir en la era de la incertidumbre, ed. Planeta, Barcelona, p. 17

(47). Vid. HERRERO SUÁREZ, C. (2017). “Las viviendas de uso turístico: ¿El enemigo a batir? Reflexiones sobre la normativa autonómica en materia de alojamientos turísticos”, Revista de Estudios Europeos, n. 70, pp. 157 y 158.

(48). Como puede ser la denominada “turismofobia”, entendida como un fenómeno que ha comenzado a tomar fuerza y que se identifica con el temor o rechazo social que sienten los ciudadanos locales de un destino hacia los turistas. Este sentimiento se origina por una errónea planificación del turismo que conlleva a un decrecimiento de la calidad de vida local.

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