Precios medios en el mercado para estimar el valor de coste de la obra nueva de determinados bienes inmueble

Orden de 19 de diciembre de 2024 por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor de coste de la obra nueva de determinados bienes inmuebles, radicados en la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para los hechos imponibles que se devenguen en el año 2025, se establecen las reglas para su aplicación y se publica la metodología para su obtención (DOE de 27 de diciembre de 2024). Texto completo.

ORDEN DE 19 DE DICIEMBRE DE 2024 POR LA QUE SE APRUEBAN LOS PRECIOS MEDIOS EN EL MERCADO PARA ESTIMAR EL VALOR DE COSTE DE LA OBRA NUEVA DE DETERMINADOS BIENES INMUEBLES, RADICADOS EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE EXTREMADURA, A EFECTOS DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS PARA LOS HECHOS IMPONIBLES QUE SE DEVENGUEN EN EL AÑO 2025, SE ESTABLECEN LAS REGLAS PARA SU APLICACIÓN Y SE PUBLICA LA METODOLOGÍA PARA SU OBTENCIÓN

Con carácter general, tras la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio , de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible tanto en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados como en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por lo que a los inmuebles se refiere, es el valor de referencia. De esta forma, se sustituye el valor real por valor, concepto que se equipara al valor de mercado. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Para el caso en que no se disponga, o no sea posible certificar dicho valor de referencia, se establece la regla alternativa para la determinación de la base imponible.

En el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función de su valor, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.

Para la obra nueva, sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados, actualmente, no se dispone de valor de referencia de modo que en estos casos la regla alternativa para la determinación de la base imponible será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.

La Ley 58/2003, de 17 de diciembre , General Tributaria en el artículo 57.1 establece los distintos medios o métodos a disposición de la Administración tributaria para llevar a cabo la determinación del valor de bienes y derechos. De entre los medios señalados, el artículo 57.1.c) de la citada ley, dispone que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante precios medios en el mercado.

El desarrollo del medio de comprobación de valores de bienes inmuebles establecido en el artículo 57.1.c) de la Ley General Tributaria, permite dotar de un marco de seguridad jurídica al contribuyente en las transacciones de bienes inmuebles a efectos del ITPAJD y del ISD excluidos del valor de referencia y, al mismo tiempo, seguir reduciendo la conflictividad que se genera en el ámbito administrativo y contencioso como consecuencia de la comprobación de valores.

Mediante la presente orden se pretenden alcanzar los siguientes objetivos:

En primer lugar, permitir al contribuyente conocer anticipadamente el valor de coste de la obra nueva que la Administración Tributaria va a atribuir a la edificación que se declare, facilitando a las personas interesadas y a los operadores jurídicos que intervengan o tengan relación con el hecho imponible conocer su valor, haciendo efectivo el ejercicio del derecho reconocido en los artículos 34.1.n) de la Ley General Tributaria y 95 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril . De este modo, la presente orden supone una manifestación más del principio de transparencia.

En segundo lugar, desarrollar el medio de comprobación de valores establecido en el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 90 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril .

Esta orden tiene en cuenta lo dispuesto en el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio , cuyo artículo 158.2 establece que cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes.

De acuerdo con la habilitación contenida en el Decreto 66/2009, de 27 de marzo , por el que se regula la comprobación de valores a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, mediante la estimación por referencia y precios medios en el mercado, la presente orden aprueba los precios medios en el mercado y se hacen públicos los valores resultantes a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones, determina el periodo de tiempo de validez, establece las reglas para su aplicación y, asimismo, publica la metodología seguida para su obtención, dando cumplimiento al mandato contenido en las normas antes citadas.

Cabe señalar que en esta orden se da cumplimiento a los principios de buena regulación a los que se refiere el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Así, la norma es respetuosa con los principios de necesidad, eficacia y proporcionalidad en tanto que con ella se consigue el fin perseguido, la aprobación exigida por norma reglamentaria, no tratándose de una norma restrictiva de derechos o que imponga obligaciones a las personas interesadas.

Asimismo, la iniciativa es coherente con el resto del ordenamiento jurídico tanto nacional como de la Unión Europea, sus objetivos se encuentran claramente definidos y no impone nuevas cargas administrativas, cumpliendo así los principios de seguridad jurídica, transparencia y eficiencia.

En este sentido, el precio medio en el mercado para estimar el valor de coste de la obra nueva (PMMON), se obtiene multiplicando el coste medio regional del Presupuesto de Referencia de Ejecución Material del Colegio Oficial de Arquitectos de Extremadura, actualizado con el índice anual de costes del sector de la construcción, publicado por el Ministerio de Trasportes y Movilidad Sostenible, para el año 2023, por los coeficientes correctores en función del nivel medio de calidad de la edificación (Q) y en función del uso y la tipología de la edificación (UT).

De este modo, se sigue el criterio señalado por el Tribunal Supremo en Sentencia de 29 de mayo de 2009, por la que se resuelve el recurso de casación en interés de ley n.º 13/2008, cuando establece, en cuanto a la posibilidad de comprobación del coste de la obra nueva, que la Administración puede valorar el coste de ejecución material mediante la aplicación de los módulos de costes de construcción establecidos por los Colegios de Arquitectos.

El coeficiente corrector en función del nivel medio de calidad de la edificación hace referencia al nivel medio de equipamientos, acabados e instalaciones de los edificios.

El coeficiente corrector en función del uso y la tipología de la edificación hace referencia a las distintas tipologías de edificación de los edificios.

De esta manera, la presente orden establece los precios medios en el mercado para estimar el valor de coste de la obra nueva de determinados bienes inmuebles radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura para los hechos imponibles que se devenguen en el año 2025.

En su virtud, en uso de las atribuciones que me han sido conferidas,

DISPONGO:

Artículo 1. Objeto.

La presente orden tiene por objeto aprobar los precios medios en el mercado para estimar el valor de coste de la obra nueva de determinados bienes inmuebles radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para los hechos imponibles que se devenguen en el año 2025, y establecer las reglas para la aplicación de los citados valores.

Asimismo, tiene por objeto publicar la metodología empleada para su obtención, que figura en el anexo I de la presente orden.

Artículo 2. Precios medios en el mercado.

Se aprueban los precios medios en el mercado, expresados en euros por metro cuadrado construido, para estimar el valor de coste de la obra nueva de determinados bienes inmuebles radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que se devenguen en el año 2025. Dichos precios medios figuran en el anexo II de la presente orden.

Artículo 3. Reglas para la aplicación de los precios medios y efectos.

1. La estimación del valor de coste de la obra nueva para bienes inmuebles se obtendrá multiplicando los precios medios a que hace referencia el artículo anterior por la superficie construida del bien inmueble, y por el coeficiente en función de la calidad real de la edificación, cuyas tipologías de la edificación sean las siguientes:

a) Vivienda colectiva (piso).

b) Vivienda unifamiliar.

c) Vivienda unifamiliar aislada.

d) Vivienda rural.

e) Oficina.

f) Local comercial en bruto.

g) Local comercial.

h) Local en bruto.

i) Aparcamiento.

j) Almacén.

k) Almacén rural.

l) Nave en bruto.

m) Nave en bruto adosada.

n) Nave industrial.

o) Nave industrial adosada.

p) Nave agraria.

q) Nave ganadera.

r) Edificación comercial.

s) Edificación oficinas.

t) Edificación industrial.

u) Edificación docente.

v) Edificación sanitaria.

w) Edificación hostelera.

x) Edificación espectáculos.

y) Edificación cultural.

z) Edificación religiosa.

aa) Edificación deportiva.

bb) Marquesina.

cc) Piscina.

dd) Pista deportiva.

ee) Urbanización.

ff) Urbanización interior.

gg) Jardín privado.

hh) Depósito sólidos (m3).

ii) Depósito líquidos (m3).

jj) Depósito gases (m3).

2. Tratándose de balsas de regulación, realizadas en tierra e impermeabilizadas con lámina, para una profundidad media de un metro, se estimará un valor de coste de la obra nueva de 4,54 euros por metro cuadrado en relación con lo dispuesto en la anexo I del Decreto 179/2017, de 31 de octubre , por el que se establecen las bases reguladoras de las ayudas a la implantación de sistemas de riego que promuevan el uso eficiente del agua y la energía en las explotaciones agrarias de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

3. En el caso de invernaderos, sean de tipo raspa-amagado o multitúnel, se estará a lo dispuesto por el Observatorio de Precios y Mercados de la Agencia de Gestión Agraria y Pesquera de la Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y se estimará un valor de coste de obra nueva de 11,90 euros por metro cuadrado para los invernaderos tipo raspa-amagado y de 19,30 euros por metro cuadrado para los invernaderos tipo multitúnel. Los invernaderos tipo raspa-amagado se caracterizan por estar formados por módulos a dos aguas adosados, con cerramiento de la cubierta formado por láminas flexibles de plástico situadas entre dos mallas de alambre, extendiéndose el alambre a los cerramiento laterales de la estructura. El ángulo de la cubierta suele oscilar entre 6.º y 20.º. La cubierta se compone de dos partes; la raspa, que es la intersección de las dos vertientes de la cubierta de un módulo en la parte más alta; y el amagado, que es la intersección de la parte inferior de las vertientes de cubierta entre módulos adyacentes. Y los invernaderos tipo multitúnel se caracterizan por la forma semicilíndrica de la cubierta y por su estructura totalmente metálica. La unión entre las diferentes piezas se realiza mediante bridas o abrazaderas y se fijan con tornillos. En estos invernaderos el plástico se sujeta a la estructura mediante unos perfiles denominados omegas, eliminándose los entramados de alambre típicos del resto de estructuras.

4. Para las escrituras de declaración de obra nueva que se refieran a construcciones terminadas que cuenten con más de cuatro años de antigüedad, el valor obtenido de acuerdo con la regla anterior se corregirá en función del número de años de antigüedad y en función del estado de conservación de la edificación mediante coeficientes correctores, y el resultado ofrecerá el valor mínimo actualizado de coste de la obra nueva a la fecha de devengo del Impuesto. Dichos coeficientes figuran en el anexo III de la presente orden.

5. Para declaraciones de obra nueva por reconstrucción o rehabilitación de edificaciones, se utilizará el precio medio de la tipología de la edificación resultante de dicha reconstrucción o rehabilitación, de entre las señaladas en el apartado 1 de este artículo.

6. Cuando el valor declarado por el contribuyente sea igual o superior al valor estimado conforme a los apartados 1, 2 y 3 de este artículo, prevalecerá aquél y no se procederá a la comprobación de valores, de acuerdo con lo establecido en los artículos 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y 72.3 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2013, de 21 de mayo .

7. Tratándose de bienes inmuebles a los que no sea de aplicación lo dispuesto en los apartados 1, 2 y 3 de este artículo, la Administración podrá estimar su valor aplicando los precios medios aprobados en el artículo anterior, una vez comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales con las reales del mismo.

Artículo 4. Información sobre valores.

A los efectos establecidos en los artículos 34.1.n) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre y 76 del Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2018, de 10 de abril , los interesados en conocer el valor que la Administración Tributaria asigna al coste de la obra nueva que se declare, podrán calcular dicho valor en la forma establecida en el artículo anterior para las tipologías de la edificación especificadas en sus apartados 1, 2 y 3.

Los valores así obtenidos podrán consignarse en las autoliquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 6 del artículo anterior.

Disposición adicional primera. Habilitación para su ejecución.

Se autoriza a la Dirección General de Tributos de la Consejería de Hacienda y Administración Pública, en el ámbito de su competencia, para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente Orden.

Disposición adicional segunda. Aplicación en ejercicios sucesivos.

Los precios medios en el mercado aprobados en la presente Orden se aplicarán a los hechos imponibles que se devenguen con posterioridad a 31 de diciembre de 2025, en tanto en cuanto no se lleve a cabo su actualización.

Disposición final única. Entrada en vigor.

La presente Orden entrará en vigor el día 1 de enero de 2025.

(ANEXOS OMITIDOS)

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