No cabe trasladar al Ayuntamiento, que vende un bien patrimonial enajenable, las consecuencias del riesgo empresarial asumido libremente, ni reconducir la decisión de desistimiento a un supuesto de resolución contractual por incumplimiento

Se confirma la sentencia que desestimó la acción de resolución de contrato de compraventa e indemnización de daños y perjuicios contra el Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera.

Iustel

Señala la Sala que, en contra de lo manifestado por la entidad actora, no existe incumplimiento contractual imputable al Ayuntamiento, pues la calificación urbanística de la parcela transmitida era conforme al planeamiento general vigente. No consta que el Ayuntamiento vendiera a la actora un solar que no fuera apto para desarrollar el proyecto empresarial que esta pretendía poner en marcha, habiendo cumplido con su obligación de otorgar la correspondiente licencia de obras conforme a las condiciones urbanísticas pactadas en el contrato. La frustración del proyecto promovido no fue consecuencia de una imposibilidad jurídica de construir, sino de factores ajenos a la actuación municipal. Fue la propia actora quien renunció voluntariamente a la licencia de obras, lo que pone de manifiesto que la decisión de no ejecutar el proyecto respondió a una valoración empresarial, no a un incumplimiento contractual del Ayuntamiento. En consecuencia, la entidad recurrente no le puede trasladar las consecuencias de un riesgo empresarial asumido libremente, ni reconducir una decisión estratégica de desistimiento a un supuesto de resolución contractual por incumplimiento.

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

SENTENCIA 869/2025, DE 02 DE JUNIO DE 2025

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 994/2020

Ponente Excmo. Sr. ANTONIO GARCIA MARTINEZ

En Madrid, a 2 de junio de 2025.

Esta Sala ha visto el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos por la mercantil Urbe 2000, Grupo Inmobiliario Andaluz, S.A., representada por el procurador D. Eduardo Freire Cañas, bajo la dirección letrada de D. Iñigo Pérez-Barbadillo López de Carrizosa, contra la sentencia n.º 393/2019, dictada el 30 de diciembre de 2019 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, en el rollo de apelación n.º 686/2018, dimanante de los autos de procedimiento ordinario n.º 286/2015 del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Chiclana de la Frontera.

Han sido parte recurrida el Excmo. Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, representado por la procuradora D.ª María del Carmen Marquina Romero, bajo la dirección letrada de D. Carlos Jesús Pérez Fernández.

Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO. Tramitación en primera instancia

1. El procurador D. Eduardo Freire Cañas, en nombre y representación de la compañía mercantil Urbe 2000, Grupo Inmobiliario Andaluz, S.A., formuló una demanda de juicio ordinario sobre acción de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios contra el Excmo. Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, en la que solicitaba que se dictara sentencia estimatoria en los siguientes términos:

“[...]Primero.- Se declare resuelto por incumplimiento por parte del Excmo. Ayuntamiento de Chiclana, el contrato de compraventa otorgado por este como parte vendedora a favor de la mercantil URBE 2000, GRUPO INMOBILIARIO ANDALUZ S.A. como compradora, mediante escritura pública otorgada en fecha 24 de Abril de 2006, ante el Notario Don José Manuel Páez Moreno, bajo el número de protocolo 765, con el consecuente reintegro de las prestaciones por las partes.

“En consecuencia:

“A) con la devolución al Excmo. Ayuntamiento de la parcela transmitida:

“A.1.- Se condene al Excmo. Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera a reintegrar a URBE 2000, GRUPO INMOBILIARIO ANDALUZ S.A. las cantidades percibidas en concepto de precio de dicha compraventa, es decir, la suma de OCHO MILLONES CIENTO SETENTA Y UN MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE EUROS CON OCHO CÉNTIMOS (8.171.737,08 €) más IVA.

“A.2.- Se condene al Excmo. Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera a pagar a URBE 2000 la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS VEINTITRES MIL TRESCIENTOS VEINTISIETE EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (1.523.327,91 €) más IVA en concepto de pago de las. obras realizadas por URBE 2000, GRUPO INMOBILIARIO ANDALUZ S.A. como parte del precio de la compraventa correspondiente a la nave para dependencias municipales y obras de eliminación de servidumbres no contempladas en el contrato.

“A.3.- Se condene al Excmo. Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera a pagar a URBE 2000 en concepto de Indemnización por daños y perjuicios:

“A.3.1.- Los Intereses devengados desde las entregas de las cantidades pagadas en concepto de precio hasta su total reintegración.

“A.3.2.- Los Intereses correspondientes al coste total las obras realizadas para la construcción y entrega al Ayuntamiento como parte del precio, de las obras correspondientes a la Nave para Dependencias Municipales en la Parcela Pelagatos, es decir 1.523.327,91 €, devengados desde la certificación final de dichas obras y hasta su total abono.

“A.3.3.- CIENTO NOVENTA Y DOS MIL TREINTA Y OCHO EUROS CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (192.038,62 €) más IVA correspondientes a los gastos derivados de la formalización de la escritura pública de compraventa de la parcela objeto de licitación.

“A.3.4.- DOS MILLONES DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL CIENTO TREINTA Y TRES EUROS CON VEINTIDÓS CÉNTIMOS (2.219.133,22 €) correspondientes a los gastos derivados de la concertación del préstamo hipotecario suscrito por URBE 2000, GRUPO INMOBILIARIO ANDALUZ S.A. con la entidad BANKIA para la financiación del pago del precio de la compraventa.

“A.3.5.- SETENTA Y OCHO MIL SESENTA EUROS CON SIETE CÉNTIMOS (78.060,07 €) correspondientes a los gastos de comercialización de la promoción inmobiliaria que iba a desarrollarse en el solar objeto de la compraventa.

“A.3.6.- TRESCIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS DIECISÉIS EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (361.816,55 €) correspondientes a los gastos pagados por URBE 2000 en concepto de Honorarios por los Proyectos Técnicos redactados para el desarrollo inmobiliario sobre la citada parcela.

“A.3.7.- CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCO EUROS CON NOVENTA CÉNTIMOS (188.105,90 €) correspondientes a los Impuestos y Tasas abonados por URBE 2000 para la aprobación los Proyectos Técnicos redactados para el desarrollo inmobiliario sobre la citada parcela.

“B) Para el supuesto de que la parte compradora no pueda reintegrar a la vendedora la parcela objeto del contrato en su día transmitida por pérdida de la misma, se interesa se proceda al pago por equivalente mediante compensación de prestaciones entre las partes, de modo que:

“La vendedora sea condenada al pago de las cantidades consignadas antecedentemente en los epígrafes A.1, A.2 y A.3 de este Suplico, previa deducción por compensación del importe del valor de pérdida de la parcela por URBE 2000 GRUPO INMOBILIARIO ANDALUZ S.A., bien por ejecución hipotecaria, bien por dación en pago a la ejecutante de la parcela objeto del contrato.-

“2° Se condene en todo caso a la parte demandada en costas.”

2. La demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Chiclana de la Frontera y se registró como Procedimiento Ordinario n.º 286/2015. Admitida a trámite, se emplazó a la parte demandada para que compareciera en autos y la contestara, lo que hizo en tiempo y forma la procuradora D.ª María del Carmen Marquina Romero, en nombre y representación del Excmo. Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera, oponiéndose a las pretensiones de la actora. Mediante auto de 26 de octubre de 2017 se acordó desestimar la excepción procesal de falta de reclamación administrativa previa alegada en el escrito de contestación a la demanda.

3. Tras seguirse los trámites correspondientes la juez titular del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Chiclana de la Frontera dictó la sentencia n.º 286/2015, de 24 de septiembre de 2018, con la siguiente parte dispositiva:

“FALLO

“Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. EDUARDO FREIRE CAÑAS en nombre y representación de URBE 2.000 GRUPO INMOBILIARIO ANDALUZ S.A contra el AYUNTAMIENTO DE CHICLANA DE LA FRONTERA debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones contra él dirigidas en el presente procedimiento imponiendo las costas de la presente instancia a la parte actora”.

SEGUNDO. Tramitación en segunda instancia

1. La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación procesal de la mercantil Urbe 2000 Grupo Inmobiliario Andaluz S.A. La representación del Excmo. Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera presentó escrito de oposición.

2. La resolución del recurso de apelación correspondió a la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, que lo tramitó con el número de rollo 686/2018 y, tras seguirse los trámites correspondientes, dictó la sentencia n.º 393 de 30 de diciembre de 2019 con la siguiente parte dispositiva:

“FALLAMOS

“PRIMERO.- Que desestimando el recurso de apelación sostenido en esta instancia por la entidad URBE 2000, GRUPO INMOBILIARIO ANDALUZ S.A. contra la sentencia de fecha 27/septiembre/2018 dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Chiclana de la Frontera en la causa ya citada, confirmamos la misma en su integridad.

“SEGUNDO.- Condenamos a la entidad apelante al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.

“TERCERO.- Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir y procédase a dar al mismo el destino previsto en la Disposición Adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial. “

TERCERO. Interposición y tramitación del recurso extraordinario por infracción procesal y del recurso de casación

1. La representación de la mercantil Urbe 2000, Grupo Inmobiliario Andaluz, S.A., interpuso de forma conjunta recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

1.1 Fundamenta la presentación del recurso extraordinario por infracción procesal en un único motivo que introduce con el siguiente encabezamiento:

“[...]El artículo 469.1 de la LEC tasa los motivos del recurso por infracción procesal. Esta parte entiende que ha existido el motivo regulado en el punto tercero: 3.º- Infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción determinare la nulidad conforme a la ley o haya podido producir indefensión.

“En concreto se alega infracción de lo dispuesto en los artículos 6.4 y 7.2 del Código Civil, artículos 227.1 y 247.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 404.1 en relación con el 414 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 132.1 en relación con 134.1 y 136 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; artículo 38 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y del artículo 24 de la Constitución Española. En consecuencia, se mantiene por esta parte que se ha incumplido el carácter improrrogable de los plazos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil ( artículo 134.1 LEC y 136) sin que le sea aplicable al presente supuesto la regla excepcional de la fuerza mayor establecida en el artículo 134.2 de la LEC.”

1.2 Fundamenta la presentación del recurso de casación en dos motivos que introduce en el escrito con los siguientes encabezamientos:

“[...]Primero.- Al amparo del Art. 477.2.2 LEC. Se plantea por indebida aplicación de los artículos 1.256 y 1124 del Código Civil y Sentencias del Tribunal Supremo que los desarrollan.”

“[...]Segundo.- Al amparo del Art. 477.2.2 LEC, se plantea por indebida aplicación del artículo 1.445 en relación con el artículo 1.461 del Código Civil y Jurisprudencia que lo desarrollan.”

2. Recibidas las actuaciones en esta sala y personadas las partes, mediante auto de 1 de junio de 2022 se acordó admitir los recursos interpuestos:

“[...]LA SALA ACUERDA:

“1.º)Admitir los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuestos por la representación procesal de la sociedad Urbe 2000, Grupo Inmobiliario Andaluz, S.A. interpuso recurso de casación y extraordinario por infracción procesal contra la sentencia 393/2019, de 30 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 2.ª, en el rollo de apelación 686/2018, que dimana del procedimiento ordinario 286/2015, seguido ante Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Chiclana de la Frontera.

“2.º Abrir el plazo de veinte días, a contar desde la notificación de este auto, para que la parte recurrida formalice por escrito su oposición al recurso. Durante este plazo las actuaciones estarán de manifiesto en la Secretaría.

De conformidad con lo dispuesto en los art. 483.5 y 473.3 de la LEC contra la presente resolución no cabe recurso alguno.”

Mediante diligencia de ordenación de 12 de julio de 2022 se acordó la preclusión del plazo de veinte días abierto para formalizar el escrito de oposición a los recursos interpuestos de contrario.

3. Por providencia de 8 de abril de 2025 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista pública, señalándose posteriormente para la votación y fallo el día 21 de mayo de 2025, en que ha tenido lugar.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1. La sentencia de segunda instancia desestima el recurso de apelación interpuesto por Urbe 2000, Grupo Inmobiliario Andaluz, S.A. (en adelante Urbe) contra la dictada en primera instancia, que a su vez había desestimado la demanda formulada por aquella frente al Excmo. Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera (en adelante el Ayuntamiento), en la que ejercitó una acción de resolución contractual y de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del contrato de compraventa otorgado en escritura pública con fecha 24 de abril de 2006, en el que Urbe intervino como compradora y el Ayuntamiento como vendedora.

El objeto del contrato era una parcela descrita, tanto en el procedimiento previo de licitación pública como en la propia escritura, como bien patrimonial enajenable, calificada como suelo urbano y situada en la zona de ordenanza Z 0.2 “Residencial Colectiva y Unifamiliar de Ensanche”, con altura máxima de tres plantas.

Además, se acordó entre las partes que Urbe debía construir y entregar al Ayuntamiento, como parte del precio, una nave destinada a dependencias municipales en la parcela del Polígono de Pelagatos.

La Audiencia Provincial considera acertados los razonamientos de la sentencia de primera instancia, por lo que los asume y da por reproducidos.

Expone que Urbe, en su recurso de apelación, altera sustancialmente sus alegaciones ante la inanidad de algunas de sus posiciones iniciales, situando los incumplimientos contractuales en circunstancias distintas: (i) la mora injustificada del Ayuntamiento en el cumplimiento del contrato; (ii) y la entrega final de una parcela con condiciones urbanísticas diferentes a las descritas en el pliego de condiciones y en la escritura pública de compraventa, lo que habría frustrado sus legítimas expectativas.

Estas nuevas alegaciones contrastan con las formuladas inicialmente, que se centraban en la supuesta mala fe e incumplimiento del Ayuntamiento por no haber entregado el bien conforme a las características pactadas, por no haber informado a la vendedora de los litigios existentes que afectaban al objeto de la compraventa, y por no haber transmitido la finca libre de cargas y gravámenes, como se había obligado.

La Audiencia Provincial descarta la nulidad de actuaciones por infracción del art. 134.2 de la LEC, al considerar correcta la apreciación de un supuesto de fuerza mayor -la enfermedad de la abogada designada por el Ayuntamiento para su defensa-, que justificaba la suspensión del plazo para presentar la contestación.

Rechaza también la existencia de mora como causa de resolución contractual, ya que en ningún momento se planteó en la demanda como fundamento de la acción resolutoria el retraso en el cumplimiento de las obligaciones por parte del Ayuntamiento. En consecuencia, Urbe se aparta de los argumentos esgrimidos en su demanda, lo cual no es lícito conforme al artículo 456 de la LEC, que impide tomar en consideración nuevas alegaciones en apelación.

Añade, además -a efectos puramente dialécticos-, que no consta en autos el incumplimiento de ningún plazo, ni legal ni contractual, y que en modo alguno cabe atribuir el fracaso de la iniciativa empresarial de Urbe ni su consiguiente perjuicio patrimonial a los supuestos retrasos administrativos, sino a su propia gestión y, sobre todo, a la cambiante situación económica provocada por la crisis sobrevenida durante la ejecución del proyecto.

Finalmente, desestima que el Ayuntamiento entregara una parcela con condiciones urbanísticas distintas a las recogidas en el pliego de condiciones y en la escritura pública, y rechaza que ello haya supuesto una frustración de las legítimas expectativas de la compradora.

2. Frente a dicha sentencia, Urbe ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos, sin que el Ayuntamiento haya presentado escrito de oposición.

SEGUNDO. Recurso extraordinario por infracción procesal

1. Planteamiento.

El recurso se funda en un motivo único en el que se alegan como infringidos los arts. 6.4 y 7.2 del CC; 227.1 en relación con el 247.1, 404.1 en relación con el 414, y 132.1 en relación con el 134.1 y el 136, todos de la LEC; 38 de la LOPJ; y 24 de la CE.

Urbe sostiene, en definitiva, que el escrito de contestación a la demanda se presentó fuera de plazo, al no concurrir causa de fuerza mayor que justificase la suspensión del procedimiento. Afirma que “[e]n modo alguno puede entenderse que concurre causa de fuerza mayor cuanto (sic) siendo emplazado por primera vez en el procedimiento judicial el Ayuntamiento de Chiclana, se persona bajo la dirección Letrada (sic) de una abogada que se encontraba en situación de "baja laboral", y que aún (sic) así se manifiesta ha sido designada para ostentar la defensa jurídica pese a ello”. Sostiene que “Admitir esta tesis supondría de facto permitir a cualquier demandado suspender un procedimiento judicial en clara vulneración de lo dispuesto en el artículo 134.2 de la Ley Rituaria y lo que es más grave aún, en Fraude de Ley y Abuso de Derecho (sic), causando evidente indefensión a la contraria.”. Añade que “Contando la empresa municipal (y por ende el Ayuntamiento) con varios Letrados (sic), no puede justificarse la conveniencia de asignar ab initio un asunto en particular a una Letrada (sic) que se encuentra en situación de baja laboral, ni pretender suspender el plazo para contestar a la demanda, ya que ello constituye Abuso de Derecho (sic), Fraude de Ley (sic) y atenta a normas sustantivas como lo son los artículos 132.1, 134 y 136 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y artículo 24 de la Constitución.”.

2. Decisión de la Sala: desestimación del recurso.

2.1. La Audiencia Provincial expone que, una vez emplazado el Ayuntamiento y dentro del plazo para contestar, se acordó, mediante decreto de la alcaldía, asignar la defensa a una letrada de una empresa municipal que, en ese momento, se encontraba de baja. Por ello, la procuradora presentó, en nombre y representación del Ayuntamiento, un escrito -también dentro del plazo para contestar- poniendo de manifiesto dichas circunstancias e instando la suspensión del plazo para contestar a la demanda hasta el completo restablecimiento de la letrada.

Tras relatar los avatares procesales ocurridos, constata que la solicitud de suspensión fue aceptada. A continuación, señala:

i) Que “[l]os actos y concretos trámites judiciales que componen el procedimiento sí eran susceptibles de suspensión y/o aplazamiento por la enfermedad de uno de los abogado (sic) de las partes, como así se sigue de lo establecido en los arts. 183.1, 188.1.5.º y 193.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

ii) Que “[n]o es cierto que fuera la propia Letrado (sic) quien instara la aplicación de la norma incluida en el art. 134.2, como así se sugiere en el recurso; ya se ha dicho que el escrito de 25/mayo/2015 lo firma exclusivamente la Procuradora (sic), haciendo uso de la excepción prevista en el art. 31.2.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”.

iii) Que “[b]ajo el criterio favorable a garantizar, como no podía ser menos, la efectiva actuación del abogado de su elección a las partes en juicio (de absoluta obviedad, constante procedimiento, como antes se expuso), hay que reconocer sin aparente duda el derecho que también asistía al Ayuntamiento de Chiclana de la Frontera tras ser demandado para encomendar su defensa a la profesional que tuviera por conveniente, sin que sea irrazonable, extravagante o abusivo que acuda a una abogado que prestaba sus servicios en una empresa pública municipal y que podía estar habituada al manejo de los peculiares intereses de aquella corporación y/o al tanto de las vicisitudes del pleito en cuestión, que, recordémoslo, traía causa de un contrato de compraventa del año 2006 y que desde entonces había provocado múltiples sucesos e intervenciones de la administración municipal”.

iv) Y que “Por derivación del contenido esencial del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ( art. 24 Constitución Española), la Ley Orgánica del Poder Judicial en su art. 545.1 reconoce y garantiza el derecho a la libre elección de abogado, cualquiera que se (sic) el trámite procesal del que se trate con las obvias limitaciones que derivan del respeto a las leyes: "Salvo que la ley disponga otra cosa, las partes podrán designar libremente a sus representantes y defensores entre los Procuradores y Abogados que reúnan los requisitos exigidos por las leyes"“.

Finalmente, concluye: “Conjugando los anteriores preceptos con los principios, siempre favorables al ejercicio de los derechos, que inspiran nuestro Ordenamiento, se ha de concluir en la correcta apreciación de un supuesto de fuerza mayor de los previstos en el art. 134.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que justificaba la suspensión del plazo (de no excesiva dilación) para la presentación de su contestación por parte del Ayuntamiento”.

2.2 La argumentación de la Audiencia Provincial es correcta y completa, por lo que no es necesario abundar más en ella. Urbe olvida que el derecho a la asistencia letrada comporta de forma esencial que el interesado pueda encomendar su representación y asesoramiento técnico a quien merezca su confianza y considere más adecuado para instrumentar su propia defensa -salvo que la ley disponga otra cosa, tal y como expone la Audiencia Provincial-. En la STC 165/2005, de 20 de junio, se declara en este sentido que:

“El derecho a la asistencia letrada, interpretado por imperativo del art. 10.2 CE de acuerdo con el art. 6.3 del Convenio europeo para la protección de los derechos humanos y de las libertades públicas, y con el art. 14.3 del Pacto internacional de derechos civiles y políticos, es, en principio, y ante todo, el derecho a la asistencia de un Letrado de la propia elección del justiciable ( STC 216/1988, de 14 de noviembre, FJ 2), lo que comporta de forma esencial que éste pueda encomendar su representación y asesoramiento técnico a quien merezca su confianza y considere más adecuado para instrumentalizar su propia defensa ( SSTC 30/1981, de 24 de julio, FJ 3; 7/1986, de 21 de enero, FJ 2; 12/1993, de 18 de enero, FJ 3). Así pues, en el ejercicio del derecho a la asistencia letrada tiene lugar destacado la confianza que al asistido le inspiren las condiciones profesionales y humanas del Abogado y, por ello, procede entender que la libre designación de éste viene integrada en el ámbito protector del derecho constitucional de defensa ( STC 196/1987, de 11 de diciembre, FJ 5; 18/1995, de 24 de enero, FJ 2.b; 105/1999, de 14 de junio, FJ 2; 162/1999, de 27 de septiembre, FJ 3; 130/2001, de 4 de junio, FJ 3).”

2.3. En consecuencia, el recurso se desestima.

TERCERO. Recurso de casación

1. Planteamiento.

El recurso se funda en dos motivos:

1.1. En el primero se denuncia la infracción de los arts. 1256 y 1124 del CC.

Urbe afirma que ejercitó una acción de resolución contractual por incumplimiento del Ayuntamiento y que, tanto en el escrito de demanda como en el recurso de apelación, hizo referencia a la mora entre los motivos del incumplimiento. Alega que la mora causante del incumplimiento del contrato por parte del Ayuntamiento y la consiguiente frustración de sus legítimas expectativas como compradora no obedeció a una sola causa, sino a varias, todas ellas denunciadas y acreditadas en el proceso; entre ellas, destaca, de un lado, la demora en la ejecución de unas obras previas necesarias para dependencias municipales, y de otro, la alteración sobrevenida de la calificación urbanística del inmueble, que -tras diversas resoluciones judiciales que declararon la nulidad de los sucesivos PGOU de Chiclana de la Frontera- pasó de estar calificado como bien patrimonial enajenable con uso residencial a ser considerado bien de dominio y servicio público, lo que impidió la obtención de la licencia municipal de obras y frustró la finalidad del contrato.

1.2. En el motivo segundo se denuncia la infracción de los arts. 1445 y 1462 del CC.

Urbe alega que, a lo largo de todo el iter procesal, tanto en primera instancia como en el recurso de apelación, denunció el incumplimiento del contrato por parte del Ayuntamiento, por haber ofertado en el procedimiento de licitación pública y posteriormente transmitido a ella una parcela con calificación de bien patrimonial enajenable y uso residencial, y haber entregado en realidad una parcela que, en el momento de su puesta a disposición -y en todo caso al tiempo de solicitarse la licencia municipal de obras-, tenía la calificación urbanística de equipamiento público y uso de infraestructuras.

2. Decisión de la Sala: desestimación del recurso.

2.1. Desestimación del primer motivo.

2.1.1. La Audiencia Provincial desestima la mora como causa de resolución contractual -con cita del art. 456 de la LEC-, ya que en ningún momento se planteó en la demanda como fundamento de la acción resolutoria el retraso del Ayuntamiento en el cumplimiento de sus obligaciones. Añade, además -a efectos puramente dialécticos-, que no consta en autos el incumplimiento de ningún plazo, ni legal ni contractual, y que en modo alguno cabe atribuir el fracaso de la iniciativa empresarial de Urbe, ni su consiguiente perjuicio patrimonial, a los supuestos retrasos administrativos, sino a su propia gestión y, sobre todo, a la cambiante situación económica provocada por la crisis sobrevenida durante la ejecución del proyecto.

Por tanto, la ratio decidendi (razón de decidir) de la desestimación de la mora es que esta no se planteó en la primera instancia, sino que constituye una cuestión introducida por vez primera en la apelación -una cuestión nueva-.

2.1.2. Como recuerda la sentencia 453/2018, de 18 de julio, citada a su vez por la 1577/2023, de 15 de noviembre:

“[t]iene declarado la Sala, al decidir sobre la admisión de los recursos de casación, que debe combatirse en ellos únicamente los argumentos empleados para resolver las cuestiones objeto de debate que constituyan "ratio decidendi" (autos de 30 de octubre y 4 de diciembre de 2007). Quedan excluidos los argumentos obiter, "a mayor abundamiento" o "de refuerzo" ( SSTS núms. 362/2011, de 7 de junio, y 327/2010, de 22 de junio, entre otras). La impugnación debe dirigirse contra la fundamentación de la resolución que tenga carácter decisivo o determinante del fallo, es decir, que constituya "ratio decidendi" ( sentencias 238/2007, de 27 de noviembre; 1348/2007, de 12 de diciembre; 53/2008, de 25 de enero; 58/2008, de 25 de enero; 597/2008, de 20 de junio, entre otras)”.

2.1.3. Urbe afirma que en el escrito de demanda formulado en primera instancia se incluyó expresamente la mora como uno de los motivos del incumplimiento contractual.

Sin embargo, tal afirmación no se ajusta a la realidad. En el escrito de demanda el término “mora” no aparece en ninguna ocasión. Tampoco se encuentran las palabras “tardanza”, “dilación” o “retraso”. Tan solo aparece el término “demora” y exclusivamente referido a los intereses de demora, usados en ese contexto en cuatro ocasiones. Además, en los hechos octavo y décimo de la demanda -en los que se describen las circunstancias en que se apoya la pretensión resolutoria- no se formula mención alguna a la mora.

En consecuencia, lo afirmado por la Audiencia Provincial es correcto: la mora como causa del incumplimiento resolutorio no fue planteada en primera instancia, sino que fue introducida ex novo en la apelación.

2.1.4. Lo anterior determina la desestimación del primer motivo, ya que no es posible introducir en un recurso de casación tesis o cuestiones jurídicas que no fueron oportunamente formuladas en las instancias anteriores. Ello afectaría al derecho de defensa y a los principios de preclusión, audiencia bilateral, igualdad de partes y congruencia. Como advierte la sentencia 601/2022, de 14 de septiembre, con cita de la STS 79/2017, las alegaciones extemporáneas que introducen una cuestión nueva en apelación ( art. 456 LEC) deben ser rechazadas con mayor motivo en sede casacional.

2.2. Desestimación del segundo motivo.

En el motivo se reiteran los argumentos de la segunda instancia, pero no se formula una verdadera crítica a la sentencia recurrida ni se articula una mínima confrontación dialéctica con los razonamientos expuestos por la Audiencia Provincial para desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada.

Este modo de proceder, en el que simplemente se reproduce lo ya alegado, como si no se hubiera examinado y desestimado, desconoce la naturaleza del recurso de casación, que no constituye una tercera instancia ni un cauce para la mera reiteración voluntarista de pretensiones ya rechazadas, sino un instrumento extraordinario de revisión jurídica.

En todo caso, y por mera cortesía forense -no con ánimo de reiteración innecesaria, sino para ofrecer una exposición ordenada del iter lógico seguido por la Audiencia Provincial-, conviene recordar que la sentencia recurrida contiene una valoración completa, razonada y jurídicamente coherente de los hechos controvertidos.

La Audiencia Provincial asume como propia la argumentación de la sentencia de primera instancia y la integra en un razonamiento que descarta fundadamente la existencia de incumplimiento contractual imputable al Ayuntamiento. Es claro, a partir de dicho razonamiento:

i) Que la calificación urbanística de la parcela transmitida era conforme al planeamiento general vigente tanto en el momento de la compraventa como en el de su puesta a disposición de la parte actora. No consta que el Ayuntamiento vendiera a Urbe un solar que no fuera apto para desarrollar el proyecto empresarial que esta pretendía poner en marcha.

ii) Que Urbe, como profesional del sector inmobiliario, conocía sobradamente los avatares sufridos por los distintos instrumentos de planeamiento aprobados en el municipio de Chiclana de La Frontera.

iii) Que el Ayuntamiento cumplió con su obligación de otorgar la correspondiente licencia de obras conforme a las condiciones urbanísticas pactadas en el contrato de compraventa, de acuerdo con el planeamiento aplicable. Dicha licencia, no cuestionada en vía administrativa, fue expresamente reconocida como válida por las Normas Sustantivas de Ordenación aprobadas tras la anulación judicial del PGOU.

iv) Y que la frustración del proyecto promovido por la actora no fue consecuencia de una imposibilidad jurídica de construir, sino de factores ajenos a la actuación municipal, en particular de la decisión de una entidad financiera de no conceder financiación ante la incertidumbre urbanística derivada de la anulación del PGOU. Fue, en definitiva, la propia actora quien renunció voluntariamente a la licencia de obras, como reconoció el que había sido su administrador, lo que pone de manifiesto que la decisión de no ejecutar el proyecto respondió a una valoración empresarial, no a un incumplimiento contractual del Ayuntamiento.

Por tanto, no cabe afirmar, como concluye con acierto la Audiencia Provincial, que el Ayuntamiento entregara una parcela con condiciones urbanísticas distintas de las recogidas en el pliego de condiciones y en la escritura pública, ni que frustrara con ello las legítimas expectativas de la compradora. Urbe no puede pretender trasladar al Ayuntamiento las consecuencias de un riesgo empresarial asumido libremente, ni reconducir una decisión estratégica de desistimiento a un supuesto de resolución contractual por incumplimiento.

Al rechazarse también este motivo, procede desestimar el recurso de casación.

CUARTO. Costas y depósitos

Al desestimarse tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación procede imponer las costas de dichos recursos a la recurrente, con pérdida del depósito constituido para recurrir ( arts. 398.1 y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ, respectivamente).

F A L L O

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido:

Desestimar los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación interpuestos por Urbe 2000, Grupo Inmobiliario Andaluz, S.A. contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, con el n.º 325, el 30 de diciembre de 2019, en el Rollo de Sala n.º 686/2018, e imponer las costas de dichos recursos a la recurrente, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de sala.

Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

Así se acuerda y firma.

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